¿Que es la zona restringida para extranjeros en Mexico?

La zona restringida esta definida por el Articulo 27 Constitucional: 50 kilometros desde cualquier costa y 100 kilometros desde las fronteras terrestres. En esta zona, los extranjeros no pueden adquirir directamente el dominio de inmuebles y deben hacerlo a traves de un fideicomiso bancario o una sociedad mexicana.

¿Fideicomiso o sociedad mexicana para comprar en zona restringida?

Para una sola propiedad residencial de uso personal, el fideicomiso es mas simple. Para multiples propiedades o uso comercial, la sociedad mexicana (S.A. de C.V.) resulta mas economica a largo plazo. La sociedad tiene menor costo anual pero requiere administracion contable y reportes al SAT.

¿Cuanto dura un fideicomiso inmobiliario en Mexico?

La duracion maxima es de 50 años segun la Ley de Inversion Extranjera. Sin embargo, puede renovarse por periodos iguales antes de su vencimiento. En la practica, la mayoria de los fideicomisos se renuevan indefinidamente mientras el extranjero mantenga la propiedad.

¿Un extranjero puede comprar casa en Mexico sin fideicomiso?

Si, pero solo fuera de la zona restringida. En CDMX, Guadalajara, Queretaro, Puebla y otras ciudades del interior, un extranjero puede comprar directamente con solo obtener el permiso de la Secretaria de Relaciones Exteriores (SRE). En zona restringida, la unica alternativa al fideicomiso es constituir una sociedad mexicana.

Calculadora de Fideicomiso Inmobiliario

Calcula el costo real del fideicomiso inmobiliario en Mexico segun banco fiduciario y horizonte de tiempo. Verifica si tu propiedad esta en zona restringida (50 km costas, 100 km fronteras) y compara fideicomiso vs sociedad mexicana para extranjeros comprando en playas o fronteras.

Valor de la propiedad

Banco fiduciario?

Horizonte de tiempo

Costo total del fideicomiso — BBVA Bancomer

Constitución$35,000

Anualidad$18,000/año

Total 10 años$215,000

Representa el 4.3% del valor de la propiedad en 10 años

Comparacion entre bancos — 10 años

Scotiabank

$155,000

HSBC

$170,000

Banorte

$178,000

Santander

$197,000

BBVA

$215,000

Banamex

$238,000

Como usar esta calculadora de fideicomiso

Costo de fideicomiso: Ingresa el valor de la propiedad, selecciona el banco fiduciario y el horizonte de tiempo. Compara los costos totales de constitucion y anualidades entre los principales bancos mexicanos.
Zona restringida: Ingresa la distancia de la propiedad a la costa y a la frontera para saber si requiere fideicomiso obligatorio para extranjeros.
Fideicomiso vs Sociedad Mexicana: Compara ambas opciones en terminos de costo, control, herencia e implicaciones fiscales.
Cancelacion: Calcula los costos segun la razon de terminacion del fideicomiso: naturalizacion, venta o renovacion al vencimiento de 50 años.

Formula del costo total del fideicomiso

Costo total = Comision de constitucion + (Anualidad × años de duracion) Como porcentaje del valor = Costo total / Valor de la propiedad × 100 Rango tipico de constitucion: $25,000–$38,000 MXN (segun banco) Rango tipico de anualidad: $13,000–$20,000 MXN/año (segun banco) Duracion maxima legal: 50 años (renovable)

Todos los costos del fideicomiso aplican IVA del 16%. Los montos mostrados son antes de IVA. Ademas, existen gastos adicionales de inscripcion en el Registro Publico de la Propiedad (RPP) y honorarios notariales que se pagan una sola vez al momento de la constitucion.

Ejemplo practico de fideicomiso inmobiliario

Departamento en Los Cabos — $8,500,000 MXN — ciudadano estadounidense

Zona restringidaSi (2 km de la costa)

Banco fiduciarioBanorte

Comision de constitucion$28,000

Anualidad$15,000/año

Costo total 10 años$178,000

Costo total 50 años$778,000

% del valor (10 años)2.1%

Alternativa: S.A. de C.V.~$75,000 total 10 años

Para una sola propiedad residencial, el fideicomiso es mas simple de administrar aunque mas caro en el largo plazo. Para inversionistas con multiples propiedades, la sociedad mexicana resulta mas economica a partir del tercer inmueble.

¿Que es el fideicomiso inmobiliario en Mexico?

El fideicomiso inmobiliario es un contrato mediante el cual un banco mexicano (fiduciario) adquiere la titularidad formal de un inmueble para beneficio del comprador extranjero (fideicomisario). El extranjero tiene todos los derechos de uso, goce y disposicion del bien, pero el titulo legal queda a nombre del banco.

Este mecanismo existe porque el Articulo 27 de la Constitucion Mexicana y la Ley de Inversion Extranjera (Art. 11) prohiben a los extranjeros adquirir directamente bienes inmuebles ubicados en la zona restringida: 50 km desde costas y 100 km desde fronteras terrestres.

Los derechos del fideicomisario incluyen:

Usar y disfrutar del inmueble libremente
Arrendar el inmueble y cobrar rentas
Vender sus derechos fideicomisarios a terceros
Hipotecar sus derechos fideicomisarios con autorizacion del banco
Designar beneficiarios sustitutos en caso de fallecimiento
Modificar el uso del inmueble con autorizacion del banco

Zona restringida en Mexico — mapa referencial

Las zonas con mayor demanda de fideicomiso para extranjeros son las siguientes:

Riviera Maya: Cancun, Playa del Carmen, Tulum, Holbox — zona costera del Caribe
Los Cabos y La Paz: Peninsula de Baja California — costas del Pacifico y Mar de Cortes
Puerto Vallarta y Riviera Nayarit: Nuevo Vallarta, Sayulita, Punta de Mita
Mazatlan y Costa Alegre: Zonas costeras de Sinaloa y Jalisco
Tijuana y Ensenada: Ademas de zona costera, zona fronteriza con EE.UU.
Ciudad Juarez y Monterrey: Frontera con EE.UU., aunque Monterrey excede los 100 km

Las ciudades del interior como CDMX, Guadalajara (centro), Queretaro, Puebla y Oaxaca no son zona restringida. Los extranjeros pueden comprar directamente sin fideicomiso en estas zonas.

Preguntas frecuentes

El costo tiene dos componentes: la comision de constitucion ($25,000–$38,000 MXN segun banco) y la anualidad ($13,000–$20,000 MXN/año). En 10 años el costo total ronda $155,000–$238,000. Ademas hay gastos notariales de inscripcion al momento de constituirlo ($15,000–$30,000). Todos los montos aplican IVA del 16%. BBVA y Banamex son generalmente los mas caros; Scotiabank y Banorte suelen ser mas competitivos.

Si, pero solo fuera de la zona restringida. En ciudades como CDMX, Guadalajara, Queretaro, San Miguel de Allende (a mas de 50 km del mar) o Puebla, un extranjero puede comprar directamente sin necesidad de fideicomiso. Solo necesita permiso de la Secretaria de Relaciones Exteriores (SRE), que es un tramite de rutina. En zona restringida, la alternativa al fideicomiso es constituir una sociedad mexicana (S.A. de C.V.) con el extranjero como accionista.

No directamente. El fideicomiso es un mecanismo legal para que un extranjero pueda adquirir propiedad en zona restringida, no un vehiculo de planeacion fiscal. El fideicomisario (el extranjero) sigue siendo el beneficiario economico y tributa en Mexico por las rentas o ganancias que genere el inmueble. El ISR por venta en Mexico es del 35% para personas fisicas extranjeras sobre la ganancia, o el 25% sobre el precio de venta, segun el convenio fiscal entre Mexico y el pais de residencia del comprador.

El patrimonio fideicomitido es independiente del patrimonio del banco. Si el banco quiebra, los bienes en fideicomiso NO forman parte de la masa concursal del banco ni pueden ser embargados por sus acreedores. El fideicomisario puede solicitar la transferencia del fideicomiso a otro banco fiduciario. Esta es una de las principales ventajas de la figura fideicomisaria en Mexico: la separacion patrimonial protege al beneficiario.

Si es posible sustituir al fiduciario, pero el proceso implica costos notariales y administrativos de transferencia ($15,000–$25,000 aproximadamente). Debes comparar si el ahorro en anualidades justifica el costo del cambio. Por ejemplo, si ahorras $5,000 al año cambiando de banco pero el cambio cuesta $20,000, necesitas 4 años para recuperar la inversion. Conviene analizar esto cuando tienes muchos años de fideicomiso por delante.

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