Calculadora de Avaluo Inmobiliario
Estima el valor de mercado de tu propiedad en Mexico segun zona, metros cuadrados, antiguedad y condicion. Compara el costo de distintos tipos de avaluo y entiende la diferencia entre valor catastral y comercial y su impacto en predial, ISAI e ISR.
* Estimación basada en enfoque comparativo de mercado. El avalúo oficial requiere perito certificado. Margen de error: ±8%.
Como usar esta calculadora de avaluo
- Estimacion de valor: Selecciona la zona, ingresa los metros cuadrados de construccion, la antiguedad y el estado fisico de la propiedad. Agrega estacionamientos y amenidades del edificio para afinar la estimacion.
- Costo del avaluo: Ingresa el valor aproximado de la propiedad para ver cuanto cobran los peritos por cada tipo de avaluo: bancario, catastral, fiscal y comercial.
- Catastral vs comercial: Entiende la brecha entre el valor oficial para predial y el precio real de mercado, y como afecta tus impuestos (ISAI, predial, ISR por venta).
- Factores de valor: Explora que tipo de remodelacion o mejora genera mayor retorno de inversion en Mexico.
Formula del enfoque comparativo de mercado
El enfoque comparativo analiza transacciones recientes de propiedades similares en la misma zona. Un perito certificado aplica ademas el enfoque de costos (cuanto costaria construir hoy) y el enfoque de ingresos (para propiedades en renta). Esta calculadora usa solo el enfoque comparativo como estimacion inicial. El margen de error es de ±8% en condiciones normales de mercado.
Ejemplo practico de avaluo
Departamento en Condesa, CDMX — 85 m², 8 años, condicion buena
El avaluo bancario para este departamento costaria entre $4,500 y $6,000 MXN. El catastral estaria alrededor de $3,278,000 (45% del comercial), lo que significa que el predial anual seria de solo $3,278 al ano.
¿Que es un avaluo inmobiliario en Mexico?
Un avaluo inmobiliario es la opinion tecnica de valor emitida por un perito valuador certificado por la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), el Instituto de Administracion y Avaluos de Bienes Nacionales (INDAABIN) o el colegio de peritos de cada estado. El avaluo cumple tres propositos principales:
- Bancario: El banco lo solicita para autorizar un credito hipotecario. El credito no puede superar el 90% del valor del avaluo (LTV maximo).
- Fiscal: El SAT lo acepta para calcular la ganancia real en la venta de un inmueble y reducir el ISR a pagar.
- Catastral: El municipio o catastro estatal lo usa para fijar el valor base del predial anual.
La vigencia de un avaluo bancario es de 6 meses a partir de su fecha de emision. Si el credito hipotecario no se formaliza en ese plazo, el banco puede solicitar uno nuevo.
Valor catastral vs valor comercial en Mexico
En Mexico, el valor catastral de un inmueble suele estar entre el 40% y el 60% del valor comercial real. Esta brecha existe porque los catastros municipales actualizan los valores con retraso y aplican coeficientes que no reflejan el mercado actual. Las consecuencias practicas son:
- Predial mas bajo: La tasa de predial se aplica sobre el valor catastral, no el comercial. Esto beneficia al propietario en el corto plazo.
- ISAI al comprar: El ISAI se calcula sobre el mayor valor entre: precio de escritura, valor catastral y valor de avaluo. Si escrituras a precio de mercado, el ISAI sera sobre ese precio.
- ISR por venta: Para calcular la ganancia gravable, el SAT acepta un avaluo fiscal que puede reducir la base del impuesto si demuestra que el valor real es menor al precio de venta.