Calculadora de Arrendamiento Comercial
Estima la renta de un local, oficina, bodega o consultorio en Mexico segun ciudad y metros cuadrados. Calcula el costo real del contrato triple neto, el retorno de inversion para el propietario y el costo total de inicio incluyendo deposito, fianza o poliza juridica.
m²
Renta mensual estimada
$19,200/mes
$320/m² · $230,400 al año
Precio por m² por ciudad — local
Como usar esta calculadora de arrendamiento comercial
- Renta estimada: Selecciona la ciudad, el tipo de inmueble (local, oficina, bodega, consultorio) y la calidad. Ingresa los metros cuadrados para obtener la renta mensual estimada y compararla con el benchmark por ciudad.
- Contrato triple neto: Si el propietario traslada predial, mantenimiento y seguro al inquilino, ingresa cada concepto para calcular el costo real de ocupacion mensual y a 3 años.
- ROI propietario: Si eres dueno del inmueble o planeas comprar uno para rentar, calcula el cap rate, cash-on-cash y payback de tu inversion.
- Deposito y garantias: Compara el costo total de inicio del arrendamiento segun el tipo de garantia: fianza, poliza juridica o aval solidario.
Formula del cap rate y cash-on-cash
NOI (Ingreso Neto Operativo) = (Renta mensual − Gastos propietario) × 12
Cap Rate = NOI / Precio de compra × 100
Cash Flow anual = NOI − (Deuda × Tasa de financiamiento)
Cash-on-Cash = Cash Flow anual / Capital invertido (enganche) × 100
Payback = Capital invertido / Cash Flow anual
El cap rate mide el rendimiento sin considerar el apalancamiento. El cash-on-cash mide el retorno sobre el capital que realmente aportaste. Para inmuebles comerciales en Mexico, un cap rate de 6-9% es tipico; valores sobre 9% son excelentes pero suelen implicar zonas perifericas o mayor riesgo de vacancia.
Ejemplo practico de arrendamiento comercial
Local comercial en Roma Norte, CDMX — 80 m², calidad estandar
Precio por m² zona$320/m²/mes
Renta base mensual$25,600
Predial mensualizado$1,200
Mantenimiento$1,800
Seguro mensualizado$700
Costo total ocupacion$29,300/mes
Extra vs solo renta+$3,700/mes (14%)
Costo 3 años$1,075,200
El contrato triple neto puede elevar el costo real entre 10-20% sobre la renta anunciada. Siempre negocia y calcula el costo total de ocupacion antes de firmar.
Tipos de contrato de arrendamiento comercial en Mexico
El arrendamiento comercial en Mexico se rige por el Codigo Civil Federal y los codigos civiles estatales. A diferencia del arrendamiento habitacional, los contratos comerciales tienen mayor libertad contractual. Los principales tipos son:
- Renta bruta (Gross Lease): El propietario paga todos los gastos operativos. La renta es mas alta pero el inquilino no tiene sorpresas. Mas comun en locales pequenos en centros comerciales.
- Contrato triple neto (NNN): El inquilino paga renta + predial + mantenimiento + seguro. Mas comun en bodegas, parques industriales y locales de cadenas comerciales. El propietario recibe una renta "limpia".
- Renta modificada (Modified Gross): Hibrido: el inquilino paga parte de los gastos. Tipico en oficinas y espacios de coworking.
Los contratos comerciales en Mexico no tienen regulacion de incrementos como el habitacional. El INPC (inflacion) es el referente mas comun, pero las partes pueden acordar cualquier porcentaje.
Garantias en el arrendamiento comercial
Las garantias mas usadas en Mexico para arrendamiento comercial son:
- Deposito en efectivo: Lo mas comun. 1 a 3 meses de renta que se devuelven al termino del contrato si no hay daños ni adeudos.
- Fianza de arrendamiento: Una aseguradora garantiza el pago de la renta. El costo es una prima de 1 a 2 meses de renta. Las principales fiancias son Chubb, Zurich, Sura. La aseguradora puede recuperar las rentas impagas judicialmente.
- Poliza juridica: Servicio que incluye asesor legal, tramite de desahucio y cobertura de rentas impagas. Mas economico que la fianza. Opciones populares: Legal Inmobiliaria, Rent-a-poliza.
- Aval solidario: Una persona con bienes raices en la misma ciudad se compromete a pagar en caso de incumplimiento. Sin costo economico directo pero implica riesgo patrimonial para el aval.
Preguntas frecuentes
El precio varia enormemente por ciudad y zona. En CDMX, la Condesa o Roma cobra $280-$400/m²/mes, mientras que zonas perifericas pueden estar en $100-$180/m²/mes. Guadalajara promedia $200-$250/m²/mes en zonas prime. Monterrey y San Pedro llegan a $250-$320/m²/mes. Cancun es de las ciudades mas caras para comercial fuera de CDMX ($300-$400/m²/mes). Un local de 50 m² en zona media de CDMX puede costar $12,000-$18,000 mensuales solo de renta base.
El contrato triple neto (NNN por sus siglas en ingles) obliga al inquilino a pagar no solo la renta base sino tambien el predial, el mantenimiento de areas comunes y el seguro del inmueble. Esto puede elevar el costo real entre un 10% y un 25% sobre la renta anunciada. Es muy comun en bodegas industriales, parques comerciales y contratos con cadenas de retail. Antes de firmar, pide el desglose completo de todos los conceptos y calcula el costo total de ocupacion.
Un cap rate de 6-8% es el rango tipico para inmuebles comerciales bien ubicados en ciudades mexicanas. Por encima del 9% es excelente pero suele implicar zonas con mayor riesgo de vacancia o propiedades que requieren remodelacion. Por debajo del 5% significa que estas pagando demasiado en relacion a la renta posible, lo que es comun en zonas prime de alta plusvalia donde la apreciacion del capital compensa el bajo cap rate. El cash-on-cash, que considera el apalancamiento, debe superar el 8% para ser un buen negocio comparado con otras inversiones financieras.
La ley no fija un minimo para contratos comerciales. Las partes pueden acordar la duracion libremente. Sin embargo, los contratos de un año o menos son los mas comunes para locales pequenos. Los contratos de 3 a 5 anos son tipicos en bodegas y oficinas, y las grandes cadenas comerciales pueden firmar contratos de 10 o mas anos con opciones de renovacion. Para el inquilino, un plazo mayor da estabilidad de precio; para el propietario, da certeza de ocupacion.
Si. El arrendamiento de inmuebles para uso comercial causa IVA del 16% en Mexico. El arrendador debe emitir CFDI y el arrendatario puede acreditar el IVA si esta inscrito en el regimen fiscal correspondiente. El arrendamiento habitacional esta exento de IVA, pero el comercial no. Esto es un costo adicional importante que debes considerar: una renta de $20,000 mas IVA son realmente $23,200 mensuales.