Calculadora de Gastos Notariales
Estima el ISAI por estado, honorarios del notario, registro público, avalúo y todos los gastos de cierre al comprar un inmueble en México. Datos de los 32 estados actualizados 2026.
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Total gastos de cierre
$187,525
7.50% del valor del inmueble
ISAI — CDMX (5.725%)
$143,125
Honorarios notariales
$22,500
IVA sobre honorarios
$3,600
Registro Público de la Propiedad
$5,000
Avalúo bancario
$5,000
Certificado de libertad
$800
Escritura de hipoteca
$7,500
Desglose de gastos de cierre
ISAI76.3%
Honorarios notariales12.0%
IVA sobre honorarios1.9%
Registro público2.7%
Avalúo2.7%
Certificado0.4%
Escritura hipoteca4.0%
Comparativa ISAI por estado (para inmueble de $2,500,000)
| Estado | Tasa ISAI | ISAI a pagar |
|---|---|---|
| Guanajuato | 2% | $50,000 |
| Querétaro | 2% | $50,000 |
| Baja California | 2% | $50,000 |
| Sinaloa | 2% | $50,000 |
| Aguascalientes | 2% | $50,000 |
| Yucatán | 2.5% | $62,500 |
| Quintana Roo | 2.5% | $62,500 |
| Sonora | 2.5% | $62,500 |
| Chihuahua | 2.5% | $62,500 |
| Veracruz | 2.5% | $62,500 |
| Jalisco | 3% | $75,000 |
| Nuevo León | 3% | $75,000 |
| Puebla | 3% | $75,000 |
| Baja California Sur | 3% | $75,000 |
| Tamaulipas | 3% | $75,000 |
| Coahuila | 3% | $75,000 |
| Michoacán | 3% | $75,000 |
| Oaxaca | 3% | $75,000 |
| Hidalgo | 3% | $75,000 |
| San Luis Potosí | 3% | $75,000 |
| Guerrero | 3% | $75,000 |
| Tabasco | 3% | $75,000 |
| Morelos | 3% | $75,000 |
| Nayarit | 3% | $75,000 |
| Durango | 3% | $75,000 |
| Zacatecas | 3% | $75,000 |
| Colima | 3% | $75,000 |
| Chiapas | 3% | $75,000 |
| Campeche | 3% | $75,000 |
| Tlaxcala | 3% | $75,000 |
| Estado de México | 3.8% | $95,000 |
| CDMX ✓ | 5.725% | $143,125 |
Calculadora Profesional de Gastos Notariales
Desglose detallado por concepto, comparativa de los 32 estados, beneficios de primera vivienda y diferencias entre credito hipotecario y compra de contado.
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%
Total gastos de cierre estimados
$221,325
Representan el 8.85% del valor del inmueble en CDMX
ISAI (5.725%)
$143,125
Honorarios + IVA
$29,000
Tramites y registros
$6,200
Credito hipotecario
$31,000
Distribucion de gastos de cierre
ISAI$143,125(65%)
Honorarios notariales$25,000(11%)
IVA sobre honorarios$4,000(2%)
Registro Publico$5,000(2%)
Avaluo bancario$5,000(2%)
Certificado libertad$1,200(1%)
Escritura hipoteca$6,000(3%)
Comision apertura$20,000(9%)
Seguros (1er año)$12,000(5%)
| Concepto | Base | Descripcion | Importe |
|---|---|---|---|
| IMPUESTOS | |||
| ISAI — CDMX | 5.725% s/valor | Impuesto sobre Adquisicion de Inmuebles. Lo paga el comprador. | $143,125 |
| NOTARIO | |||
| Honorarios notariales | ~1.00% s/valor | Escalonado segun el valor del inmueble. Negociable en algunos casos. | $25,000 |
| IVA sobre honorarios | 16% s/honorarios | El IVA sobre servicios del notario no es acreditable para persona fisica. | $4,000 |
| TRAMITES REGISTRALES | |||
| Registro Publico de la Propiedad | ~0.2% s/valor | Inscripcion del titulo en el Registro Publico. Varia por estado y municipio. | $5,000 |
| Certificado de libertad de gravamen | Cuota fija | Verifica que el inmueble no tiene hipotecas ni adeudos pendientes. | $1,200 |
| CREDITO HIPOTECARIO (adicionales) | |||
| Avaluo bancario | ~0.1% s/valor | Perito valuador autorizado por el banco. Obligatorio para cualquier credito. | $5,000 |
| Escritura de hipoteca | ~0.3% s/credito | Protocolo notarial del contrato de hipoteca con el banco. | $6,000 |
| Comision de apertura | % s/credito | Cobro del banco por abrir el credito. Negociable con algunos bancos. | $20,000 |
| Seguros primer año (estimado) | Vida + daños | Seguro de vida del acreditado y seguro de daños al inmueble. Obligatorio por el banco. | $12,000 |
| TOTAL GASTOS DE CIERRE | $221,325 | ||
Consejo: Negocia los honorarios notariales. Algunos notarios aceptan descuentos en transacciones de alto valor o al traer el comprador y vendedor.
Ahorro: En estados con tasa ISAI baja (Guanajuato, Queretaro, Sinaloa), los gastos totales pueden ser hasta 40% menores que en CDMX.
Datos actualizados 2026. Los importes son estimaciones; pueden variar por municipio, notario y condiciones especificas del inmueble.
¿Qué son los gastos notariales?
Los gastos notariales son todos los costos adicionales al precio del inmueble que debes pagar para formalizar la compraventa ante notario público. En México, estos gastos son responsabilidad del comprador y pueden representar entre el 6% y 9% del valor del inmueble.
Es fundamental presupuestar estos costos antes de comprometerte con la compra, ya que son gastos que no se incluyen en el crédito hipotecario (aunque algunos bancos los financian parcialmente).
Componentes de los gastos de cierre
Total gastos = ISAI + Honorarios notariales + IVA + Registro Público + Avalúo + Certificados + [Escritura de hipoteca]
ISAI = Valor del inmueble × Tasa ISAI del estado
Honorarios = ~0.9% del valor (mínimo ~$8,000)
IVA = Honorarios × 16%
Registro Público = ~0.2% del valor (mínimo ~$3,000)
Avalúo (con hipoteca) = ~0.1% del valor ($5,000–$15,000)
Escritura hipoteca = ~0.3% del valor
ISAI = Valor del inmueble × Tasa ISAI del estado
Honorarios = ~0.9% del valor (mínimo ~$8,000)
IVA = Honorarios × 16%
Registro Público = ~0.2% del valor (mínimo ~$3,000)
Avalúo (con hipoteca) = ~0.1% del valor ($5,000–$15,000)
Escritura hipoteca = ~0.3% del valor
ISAI — Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles
El ISAI varía significativamente según el estado. Las tasas más bajas son Guanajuato, Querétaro, Baja California, Sinaloa y Aguascalientes con 2.0%, mientras que CDMX cobra 5.725%, siendo la más alta del país.
Ejemplo: Compra con hipoteca en Jalisco
Casa de $1,800,000 MXN en Guadalajara (Jalisco)
Valor del inmueble$1,800,000
ISAI (3.0%)$54,000
Honorarios notariales~$16,200
IVA sobre honorarios~$2,592
Registro Público~$3,600
Avalúo bancario~$5,000
Escritura hipoteca~$5,400
Total gastos~$87,592
Los gastos representan el 4.9% del valor. A esto debes sumar el enganche (mínimo 10-20% = $180,000–$360,000).
Preguntas frecuentes
Depende del banco. Algunos bancos en México permiten financiar los gastos notariales dentro del crédito hipotecario, aumentando el monto prestado. Sin embargo, esto incrementa el capital del crédito y en consecuencia los intereses totales. Consulta con tu banco si ofrecen esta opción y evalúa si conviene versus pagarlos de contado.
Sí, varios estados ofrecen tasa reducida o exención parcial para primera vivienda. Por ejemplo, CDMX puede aplicar una tasa reducida hasta del 3% para primera vivienda de interés social. Los requisitos varían por estado: generalmente no haber tenido propiedad previa y que el valor sea inferior a cierto límite. Consulta con el notario de tu estado los requisitos exactos.
El vendedor paga principalmente el ISR por la ganancia obtenida (si la venta genera utilidad respecto al precio de compra original). También puede pagar el Impuesto Predial al corriente y el cancelamiento de hipoteca si aplica. La liberación del gravamen tiene un costo notarial que generalmente asume el vendedor. El ISAI siempre lo paga el comprador.
El proceso completo de escrituración en México típicamente tarda entre 30 y 90 días desde que se firma el contrato de compraventa o se autoriza el crédito hipotecario. Los pasos incluyen: solicitud de documentos, elaboración de escritura, pago de impuestos, firma ante notario e inscripción en el Registro Público de la Propiedad. Con hipoteca el proceso puede ser más largo por la revisión bancaria.
Los honorarios notariales están regulados por aranceles en cada estado, pero en la práctica hay margen de negociación, especialmente en transacciones de mayor valor. Puedes solicitar cotización a varios notarios. Algunos bancos tienen convenios con notarías específicas que ofrecen tarifas preferenciales a sus clientes hipotecarios.