Calculadora de Flujo de Caja para Rentas
Calcula el ingreso real de tu propiedad en renta después de predial, mantenimiento, administración, vacancia e ISR por arrendamiento. Obtén el cap rate, yield neto y proyección a 10 años para tomar la mejor decisión de inversión.
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ISR por arrendamiento?Deducción ciega: 35% de los ingresos, sin comprobar gastos. Gastos reales: deduces los gastos reales con comprobantes.
Flujo de caja neto mensual
$8,094
Después de gastos e ISR (deducción ciega)
| Concepto | Mensual |
|---|---|
| Renta bruta | $15,000 |
| (-) Vacancia (8%) | ($1,200) |
| Renta efectiva | $13,800 |
| (-) Predial (mensualizado) | ($667) |
| (-) Mantenimiento | ($1,000) |
| (-) Administración (10%) | ($1,380) |
| (-) Seguro (mensualizado) | ($417) |
| Utilidad antes ISR | $10,337 |
| Base gravable ISR (65% de renta ef.) | $8,970 |
| (-) ISR arrendamiento (~25%) | ($2,243) |
| Flujo de caja neto | $8,094 |
ISR calculado sobre base estimada. La tasa real depende de tu situación fiscal y declaración anual. Consulta a un contador.
Como usar la calculadora
- Flujo mensual: Ingresa todos los ingresos y gastos de tu inmueble. Elige entre deducción ciega (35%) o gastos reales para el ISR. El resultado muestra el flujo de caja neto mes a mes.
- Rentabilidad: Obtén los indicadores clave: cap rate, cash-on-cash return, yield bruto y yield neto. Compara con referencias del mercado mexicano.
- Proyección 10 años: Visualiza cómo crecen los ingresos con la inflación y el flujo de caja acumulado a lo largo del tiempo.
- Comparar propiedades: Ingresa los datos de una segunda propiedad y compara lado a lado todos los indicadores.
Formulas utilizadas
Renta efectiva = Renta bruta × (1 − vacancia%)
Flujo neto = Renta efectiva − gastos − ISR
Cap Rate = (Ingreso neto operativo anual / Valor inmueble) × 100
Cash-on-Cash = (Flujo neto anual / Capital invertido) × 100
Yield bruto = (Renta bruta anual / Valor inmueble) × 100
ISR deducción ciega = base gravable (65% renta ef.) × tasa ISR
Ejemplo practico
Departamento en Guadalajara — $2,500,000 MXN en renta
Renta mensual$15,000 MXN
Predial anual$7,000 MXN
Mantenimiento mensual$800 MXN
Administración (8%)$1,200 MXN
Seguro anual$4,000 MXN
Vacancia (8%)$1,200 MXN
Renta efectiva$13,800 MXN/mes
Total gastos$3,583 MXN/mes
ISR (deducción ciega)$2,243 MXN/mes
Flujo neto mensual$7,974 MXN
Cap Rate5.59% anual
Este departamento genera casi $8,000 de flujo neto mensual después de todos los gastos e impuestos, con un cap rate del 5.6% — aceptable para Guadalajara en 2026.
Indicadores de rentabilidad inmobiliaria en Mexico
Cap Rate (Tasa de Capitalización)
El cap rate mide la rentabilidad del activo independientemente de cómo se financia. En México 2026:
- CDMX zonas prime (Polanco, Condesa): 3.5-5% — bajo cap rate, alta plusvalía
- CDMX zonas medias (BJ, Tlalpan): 5-7% — buen equilibrio
- Monterrey, Guadalajara: 5-8% — muy competitivo
- Ciudades intermedias (Querétaro, Puebla): 6-9% — mayor rendimiento
- Zonas turísticas (Cancún, Los Cabos): 6-12% — alta variabilidad por temporada
Cash-on-Cash Return
Mide el rendimiento sobre tu capital invertido (enganche + gastos). Es más relevante si compraste con crédito. Un cash-on-cash del 8-12% se considera excelente en México.
ISR por arrendamiento — Deducción ciega vs gastos reales
La deducción ciega del 35% conviene cuando tus gastos reales son menores al 35% del ingreso. Si tienes gastos altos (crédito hipotecario, remodelaciones, administración), los gastos reales pueden reducir significativamente tu carga fiscal.
Preguntas frecuentes
El ISR por arrendamiento se declara mensualmente a través del SAT en linea mediante la declaración provisional de régimen de arrendamiento. También se puede optar por pago definitivo mensual con deducción ciega. Al final del año, presentas la declaración anual consolidando todos los ingresos. Necesitas estar dado de alta en el SAT en el régimen de arrendamiento (personas físicas con actividad empresarial). El plazo para pagos provisionales es el día 17 del mes siguiente.
Sí. Si eres persona física arrendadora y el inquilino es persona moral o persona física con actividad empresarial, tienes obligación de emitir CFDI (factura electrónica) por cada renta cobrada. Si el inquilino es persona física sin actividad empresarial (inquilino particular), no estás obligado a facturar, aunque conviene hacerlo para transparencia. En cualquier caso, debes declarar todos los ingresos por arrendamiento ante el SAT, aunque no emitas facturas.
Sí. Si compraste el inmueble con un crédito hipotecario y lo pones en renta, los intereses pagados al banco son deducibles del ISR de arrendamiento cuando optas por deducciones reales. También son deducibles: el predial, el mantenimiento y las reparaciones, las comisiones a inmobiliaria, las primas de seguros, y la depreciación del inmueble (5% anual sobre el valor de construcción). Guarda todos los comprobantes con CFDI.
La inflación afecta positivamente la renta (los arrendadores típicamente ajustan el precio anualmente con el INPC) pero también eleva los gastos. Si la renta sube al 4% anual con el INPC y los gastos crecen al 3.2%, el flujo de caja mejora progresivamente en términos reales. Sin embargo, si los gastos crecen más rápido que la renta (por ejemplo, mantenimiento de inmueble viejo), el flujo puede deteriorarse. Nuestra proyección a 10 años modela esto automáticamente.