Simulador de Credito Hipotecario Mexico 2026
Calcula tu mensualidad, CAT, tabla de amortizacion y gastos iniciales. Incluye ISAI por estado, seguros y comisiones de los principales bancos.
$
%
años
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Pago mensual total
$20,884
Crédito: $19,968 + Seguros: $917/mes
CAT sin IVA
11.94%
Monto del crédito
$2,000,000
Total intereses
$2,792,223
Total pagado
$4,792,223
Enganche
$500,000
Tasa anual
10.50%
Desglose anual: Capital vs Intereses vs Seguros
CapitalInteresesSeguros
Profesional
Simulador Profesional
Analisis detallado con comparacion de plazos, pagos extra, capacidad de credito y tabla de amortizacion completa.
$
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Pago mensual total (principal + intereses + seguros)
$21,134
Credito de $2,000,000 a 20 anos al 10.50% anual
Solo capital + interes
$19,968
Seguros de vida y danos
$1,167
Total de intereses
$2,792,223
Total pagado
$5,038,705
CAT (aprox.)
12.14%
ISAI (Ciudad de Mexico)
$75,000 (3.00%)
Comision apertura
$20,000
Gasto inicial estimado
$645,000
Distribucion anual: capital vs intereses vs seguros
Ver tabla de amortizacion completa (240 meses)
| Ano | Capital | Interes | Seguro | Saldo |
|---|---|---|---|---|
| 1 | $31,079 | $208,533 | $13,965 | $1,968,921 |
| 2 | $34,504 | $205,108 | $13,884 | $1,934,418 |
| 3 | $38,306 | $201,305 | $13,793 | $1,896,112 |
| 4 | $42,527 | $197,084 | $13,692 | $1,853,584 |
| 5 | $47,214 | $192,397 | $13,581 | $1,806,370 |
| 6 | $52,417 | $187,194 | $13,457 | $1,753,953 |
| 7 | $58,194 | $181,417 | $13,319 | $1,695,759 |
| 8 | $64,607 | $175,004 | $13,167 | $1,631,152 |
| 9 | $71,727 | $167,884 | $12,997 | $1,559,425 |
| 10 | $79,631 | $159,980 | $12,809 | $1,479,794 |
| 11 | $88,407 | $151,204 | $12,600 | $1,391,387 |
| 12 | $98,150 | $141,461 | $12,368 | $1,293,237 |
| 13 | $108,966 | $130,645 | $12,111 | $1,184,270 |
| 14 | $120,975 | $118,636 | $11,825 | $1,063,296 |
| 15 | $134,307 | $105,305 | $11,507 | $928,989 |
| 16 | $149,108 | $90,503 | $11,155 | $779,881 |
| 17 | $165,540 | $74,071 | $10,764 | $614,341 |
| 18 | $183,783 | $55,828 | $10,329 | $430,558 |
| 19 | $204,036 | $35,575 | $9,847 | $226,522 |
| 20 | $226,522 | $13,089 | $9,312 | $0 |
Ver primeros 12 meses (mensual)
| Mes | Pago | Capital | Interes | Seguro | Saldo |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | $21,134 | $2,468 | $17,500 | $1,167 | $1,997,532 |
| 2 | $21,134 | $2,489 | $17,478 | $1,166 | $1,995,043 |
| 3 | $21,133 | $2,511 | $17,457 | $1,166 | $1,992,532 |
| 4 | $21,133 | $2,533 | $17,435 | $1,165 | $1,989,999 |
| 5 | $21,132 | $2,555 | $17,412 | $1,165 | $1,987,444 |
| 6 | $21,132 | $2,577 | $17,390 | $1,164 | $1,984,867 |
| 7 | $21,131 | $2,600 | $17,368 | $1,164 | $1,982,267 |
| 8 | $21,131 | $2,623 | $17,345 | $1,163 | $1,979,644 |
| 9 | $21,130 | $2,646 | $17,322 | $1,162 | $1,976,998 |
| 10 | $21,129 | $2,669 | $17,299 | $1,162 | $1,974,329 |
| 11 | $21,129 | $2,692 | $17,275 | $1,161 | $1,971,637 |
| 12 | $21,128 | $2,716 | $17,252 | $1,161 | $1,968,921 |
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¿Cómo usar el simulador hipotecario?
Ingresa el valor del inmueble que deseas adquirir y el porcentaje de enganche que tienes disponible (mínimo 10%). El simulador calculará automáticamente el monto del crédito.
Selecciona el plazo (de 5 a 30 años) y la tasa de interés anual de tu banco preferido. En opciones avanzadas puedes ajustar los seguros y la comisión por apertura para obtener el CAT real.
La pestaña de tabla de amortización muestra cómo se distribuye cada pago entre capital e intereses. Los gastos iniciales calculan el ISAI según el estado donde se ubica el inmueble.
La fórmula de la mensualidad hipotecaria
M = P × [ r(1+r)^n ] / [ (1+r)^n − 1 ]
Donde:
M = Pago mensual
P = Monto del crédito (valor − enganche)
r = Tasa mensual = tasa anual / 12 / 100
n = Número de meses = plazo en años × 12
Donde:
M = Pago mensual
P = Monto del crédito (valor − enganche)
r = Tasa mensual = tasa anual / 12 / 100
n = Número de meses = plazo en años × 12
Al resultado se suman los seguros de vida y daños, que forman parte del pago mensual total pero no del saldo del crédito.
Ejemplo de cálculo
Departamento en CDMX de $2,500,000 MXN
Valor del inmueble$2,500,000
Enganche (20%)$500,000
Monto del crédito$2,000,000
Tasa anual10.50%
Plazo20 años
Mensualidad (crédito)$19,940
Seguros mensuales~$1,250
Total mensual~$21,190
Total intereses pagados: ~$2,785,600 | ISAI CDMX: $143,125 | CAT: ~11.8%
Preguntas frecuentes
La mayoría de los bancos en México exigen un enganche mínimo del 10% al 20% del valor del inmueble. Sin embargo, con un enganche mayor (30% o más) obtienes mejores condiciones de tasa y reduces significativamente el costo total del crédito. También debes considerar los gastos notariales, que pueden representar entre el 6% y 8% adicional del valor de la propiedad.
El ISAI (Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles) es un impuesto estatal que se paga al comprar una propiedad. La tasa varía por estado: CDMX 5.725%, Jalisco y Nuevo León 3.0%, Guanajuato y Querétaro 2.0%. Se calcula sobre el valor mayor entre precio de compraventa y valor catastral. Algunos estados ofrecen exenciones parciales para primera vivienda.
Un plazo más corto reduce el total de intereses pagados significativamente pero aumenta la mensualidad. Un plazo más largo da menor mensualidad pero pagas más intereses en total. La recomendación general es elegir el plazo más corto que puedas pagar cómodamente, manteniendo la mensualidad en no más del 30% de tu ingreso mensual.
Las tasas hipotecarias en México en 2026 oscilan entre 9.9% (Inbursa) y 11.5% (HSBC) para créditos a tasa fija. El promedio bancario ronda el 10.5%-11%. Las tasas variables están ligadas a la TIIE. Te recomendamos usar nuestro comparador de hipotecas por banco para ver las condiciones actuales de cada institución.
Sí, la mayoría de los bancos en México permiten pagos anticipados que se aplican directamente al capital. Esto reduce el saldo del crédito y los intereses futuros. Algunas instituciones cobran una comisión por prepago (normalmente entre 0% y 3%), revisa las condiciones de tu contrato. Los pagos adelantados son una de las estrategias más efectivas para reducir el costo total de tu hipoteca.