Calculadora de Inversión en FIBRAs

Calcula el rendimiento de invertir en FIBRAs mexicanas (FUNO, Prologis, Macquarie, Danhos, Monterrey). Compara con inmueble directo, arma tu portafolio diversificado y calcula tu ingreso neto después de impuestos.

$MXN
%/año
Selecciona la FIBRA?Cada FIBRA tiene un rendimiento por dividendos diferente según su sector y estrategia de distribución.
Inversión inicial$500,000
Ingreso anual por dividendos?Basado en rendimiento actual 8.20% de Fibra Uno (FUNO)$41,000
Ingreso mensual estimado$3,417
Apreciación anual estimada$20,000
Retorno total anual$61,000
Retorno total %12.20%
Nota: Las FIBRAs distribuyen dividendos trimestralmente. Los rendimientos son históricos y no garantizan resultados futuros. Riesgo de mercado aplica.

Como usar la calculadora de FIBRAs

  1. Rendimiento: Ingresa tu capital, selecciona la FIBRA y ajusta la apreciación de precio estimada para ver tu ingreso mensual y retorno total anual.
  2. FIBRA vs Inmueble: Compara el mismo capital invertido en FIBRAs versus comprar una propiedad de renta directamente, incluyendo impuestos y gastos operativos.
  3. Portafolio: Distribuye tu capital entre varias FIBRAs para calcular el rendimiento ponderado y la diversificación por sector.
  4. Fiscalidad: Calcula tu ingreso neto real considerando que el 30% de distribuciones es libre de ISR y el 70% causa impuesto.

Formula de rendimiento en FIBRAs

Rendimiento total = Dividendo anual + Apreciación de precio Dividendo anual = Capital invertido × Dividend yield (%) Ingreso mensual = Dividendo anual / 12 ISR sobre distribución = (Distribución bruta × 70%) × Tasa ISR

Ejemplo practico

Inversión de $500,000 MXN en Fibra Uno (FUNO11)

Capital invertido$500,000
Dividend yield FUNO8.2%
Dividendo anual bruto$41,000
Ingreso mensual bruto$3,417
Componente libre ISR (30%)$12,300
Base gravable (70%)$28,700
ISR retenido (25%)$7,175
Ingreso neto anual$33,825

Con $500,000 en FUNO11 obtendrías aproximadamente $2,819 MXN mensuales netos de ISR, con liquidez inmediata si necesitas vender los CBFIs en bolsa.

Las principales FIBRAs en Mexico 2026

Fibra Uno (FUNO11) — La mas grande de Mexico

Fibra Uno es la FIBRA mas grande de México con mas de 600 propiedades diversificadas en oficinas, comercial e industrial. Su tamaño ofrece estabilidad aunque con menor potencial de crecimiento que FIBRAs especializadas.

Fibra Prologis — Industrial puro

Especializada exclusivamente en naves industriales y centros logísticos. Se beneficia directamente del nearshoring y la relocalización de manufactura hacia México. Menor yield pero mayor crecimiento potencial.

Fibra Macquarie (FIBRAMQ) — Industrial diversificado

Portafolio de propiedades industriales con buena exposición al norte del país. Distribuye trimestralmente en USD, lo que ofrece protección natural contra devaluación del peso.

Fibra Danhos — Comercial premium

Enfocada en centros comerciales de lujo en CDMX (Parque Toreo, Parque Delta, Parque Tezontle). Su portafolio es de alta calidad aunque más concentrado geográficamente.

Fibra Monterrey (FMTY) — Oficinas norte

Portafolio de oficinas en Monterrey y ciudades del norte. Mayor yield que sus pares pero con riesgo más elevado dado la concentración en un solo segmento y región.

FIBRAs vs Inmueble directo: la comparativa completa

Ventajas de invertir en FIBRAs

Ventajas del inmueble directo

Preguntas frecuentes

Las Fibras (Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces) son el equivalente mexicano a los REITs estadounidenses. Son fideicomisos listados en la Bolsa Mexicana de Valores que invierten en bienes raíces para arrendarlos y distribuir los ingresos entre sus tenedores de CBFIs (Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios). Por ley, deben distribuir al menos el 95% de su resultado fiscal entre los inversionistas. Se crearon en 2011 con la reforma fiscal y hoy representan más de $500,000 millones de pesos en activos.
El régimen fiscal de las FIBRAs establece que las distribuciones se componen de dos partes: (1) Devolución de capital — al menos el 30% del total, que no causa ISR al inversionista porque es reintegro de su propia inversión. (2) Rendimientos — el 70% restante, gravable según tu tasa: residentes en México pagan ISR conforme a su tasa marginal (con retención provisional del 25-30% realizada por la casa de bolsa). Los extranjeros tienen una retención fija del 30%. Al vender los CBFIs, la ganancia de capital también causa ISR con deducción de costo de adquisición y actualización por inflación INPC.
Los principales riesgos son: (1) Riesgo de mercado: el precio de los CBFIs fluctúa en bolsa, puede bajar aunque los inmuebles subyacentes mantengan valor. (2) Riesgo de tasas: cuando suben las tasas de interés, los precios de FIBRAs tienden a caer. (3) Riesgo sectorial: FIBRAs de oficinas sufrieron mucho durante y post-pandemia. (4) Riesgo de tipo de cambio: algunas FIBRAs tienen deuda en dólares. (5) Riesgo de gestión: la calidad del equipo directivo impacta directamente los rendimientos. Para diversificar, considera distribuir entre FIBRAs de distintos sectores (industrial, comercial, oficinas, hoteles).
Puedes empezar con muy poco capital. Un CBFI de FUNO11 cuesta aproximadamente $20-30 MXN, de modo que con $1,000 MXN puedes comprar 30-50 certificados. Para obtener un ingreso mensual significativo (digamos $5,000 MXN), necesitarías invertir alrededor de $700,000-800,000 MXN con un yield promedio del 8%. Las plataformas disponibles son: casas de bolsa tradicionales (GBM, Actinver, Banamex Directo), brokers digitales (GBM+, Bursanet) y plataformas de inversión (Kuspit, Scotiabank en línea). Comisiones típicas: 0.10-0.25% por operación.

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