Calculadora de Credito Puente Inmobiliario
Herramienta para desarrolladores inmobiliarios en Mexico. Simula el credito puente segun TIIE y spread del banco, calcula el cronograma de ministraciones por fase de obra, la preventa necesaria para calificar y la rentabilidad total del proyecto incluyendo margen y ROI sobre capital propio.
Como usar esta calculadora de credito puente
- Simulacion: Ingresa el valor total del proyecto, el costo del terreno, el costo de construccion y la tasa (TIIE + spread del banco). Obtendras el monto del credito puente estimado y el interes financiero durante la construccion.
- Ministraciones: Ve el cronograma de liberacion de recursos por fase de obra, con el saldo acumulado y los intereses que se generan en cada etapa.
- Preventa vs credito: Calcula cuantas unidades debes vender en preventa para cumplir el requisito del banco (tipicamente 30%) y como reduce el credito necesario.
- Rentabilidad: Suma todos los costos (terreno + construccion + financiamiento + marketing + notarial) contra los ingresos proyectados para obtener el margen y ROI del proyecto.
Formulas del credito puente
El spread sobre la TIIE para credito puente en Mexico varia entre el 4% y el 8% segun la trayectoria del desarrollador, el LTV del proyecto y las garantias aportadas. Un desarrollador con historial probado puede obtener tasas mas bajas.
Ejemplo practico de credito puente
Proyecto de 20 departamentos en Guadalajara — $50,000,000 MXN valor comercial
Con 6 departamentos vendidos en preventa a $45,000/m², el desarrollador acredita $10.8 millones ante el banco. El credito puente cubre el resto. Al finalizar la construccion, las ventas de las 14 unidades restantes liquidan el credito y generan la utilidad del proyecto.
¿Que es el credito puente inmobiliario en Mexico?
El credito puente es un financiamiento de corto y mediano plazo (12 a 36 meses) que los bancos otorgan exclusivamente a desarrolladores inmobiliarios para financiar la construccion de conjuntos de vivienda, departamentos, naves industriales, plazas comerciales u otros inmuebles que se destinaran a la venta o renta.
A diferencia del credito hipotecario (que se otorga al comprador final), el credito puente financia al desarrollador durante la etapa de construccion. Una vez terminado el proyecto:
- Las ventas individuales a compradores finales liquidan el credito puente
- O el banco "convierte" el credito puente en un credito hipotecario individual por cada unidad
El nombre "credito puente" hace referencia a que "tiende un puente" entre el inicio de la obra y el momento en que los compradores finales obtienen sus hipotecas individuales.
Requisitos para obtener credito puente en Mexico
Los requisitos tipicos que piden los bancos mexicanos a desarrolladores para otorgar credito puente son:
- Experiencia comprobable: Minimo 2-3 proyectos previos completados o un equipo directivo con trayectoria en el sector
- Preventa minima: Generalmente 30% del proyecto vendido y con contratos de promesa de compraventa firmados. Algunos bancos exigen hasta 40-50% para proyectos en zonas nuevas
- Permisos y licencias: Licencia de construccion, proyectos arquitectonicos autorizados y registro ante PROFECO (para vivienda)
- Capital propio: El desarrollador debe aportar entre 25-40% del costo total del proyecto. El banco no financia el 100%
- Garantia hipotecaria: El terreno (libre de gravamen) suele ser la garantia principal. Algunos bancos piden garantias adicionales
- Estudio de mercado: Analisis de demanda, competencia y precios de la zona
- Presupuesto de obra detallado: Validado por perito del banco
Ministraciones y control de obra
El banco no entrega el total del credito de golpe. Los fondos se liberan en ministraciones (tambien llamadas "drawdowns") conforme avanza la obra. El proceso tipico es:
- El desarrollador solicita la ministracion cuando alcanza un avance de obra determinado
- El banco envia a un perito supervisor para verificar el avance fisico
- El perito emite un dictamen de avance de obra
- El banco libera la ministracion correspondiente, generalmente en 5-7 dias habiles
- Los intereses se cobran mensualmente sobre el saldo dispuesto (no sobre el total del credito)
Esto significa que al inicio de la obra los intereses son bajos y van creciendo conforme se dispone mas del credito. Es por eso que el interes real durante toda la obra es aproximadamente la mitad del que resultaria si se hubiera dispuesto el 100% del credito desde el primer dia.