Calculadora de Credito para Vivienda Usada
Conoce las reglas especiales para comprar casa usada con credito: INFONAVIT vivienda usada, sobrecosto bancario, costos ocultos que nadie te dice y comparacion completa nueva vs usada.
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anos
Credito INFONAVIT estimado (vivienda usada)
$900,000
Enganche requerido: $300,000
Precio de la vivienda
$1,200,000
Credito maximo INFONAVIT usada
$900,000
Enganche necesario
$300,000
Antiguedad limite elegible
Dentro del limite (30 anos)
Requisitos INFONAVIT para vivienda usada
✓Escrituras claras a nombre del vendedor
✓Avaluo vigente (no mayor a 6 meses) por perito autorizado INFONAVIT
✓La vivienda debe estar habitada o en condiciones habitables
✓Sin adeudos de predial ni servicios (agua, luz)
⚠Antiguedad maxima de construccion: 30 anos en algunos programas
✓No puede estar en zona de riesgo o invasiones
⚠Debe estar dentro del monto maximo de INFONAVIT para vivienda usada
¿Cómo funciona el crédito para vivienda usada en México?
Comprar una casa usada con crédito hipotecario en México es completamente posible, pero tiene reglas diferentes y más estrictas que para vivienda nueva. Tanto INFONAVIT como los bancos aplican condiciones especiales que el comprador debe conocer antes de hacer una oferta.
Diferencias clave: vivienda nueva vs usada
INFONAVIT vivienda nueva: LTV hasta 100% (sin enganche en algunos casos)
INFONAVIT vivienda usada: máximo ~90% del valor, con restricciones de antigüedad
Banco vivienda nueva: LTV hasta 90%, tasa base
Banco vivienda usada: LTV máximo 80%, tasa base +0.5% a +1.0%
Costo real usada = Precio + Remodelación + Regularización + Adeudos + Escrituración
INFONAVIT vivienda usada: máximo ~90% del valor, con restricciones de antigüedad
Banco vivienda nueva: LTV hasta 90%, tasa base
Banco vivienda usada: LTV máximo 80%, tasa base +0.5% a +1.0%
Costo real usada = Precio + Remodelación + Regularización + Adeudos + Escrituración
Ejemplo: comprando casa usada de $2,000,000
Casa usada $2,000,000 en Monterrey vs equivalente nueva $2,500,000
Precio anunciado$2,000,000
Remodelación$200,000
Escrituración+ISAI~$160,000
Adeudos predial/agua~$23,000
Costo real total$2,383,000
vs precio nueva$2,500,000
Diferencia real-$117,000
LTV banco usada80% máximo
La casa usada parece $500,000 más barata pero con todos los costos reales la diferencia es solo $117,000. Considera además la tasa más alta del banco (+0.75%) para usada.
Preguntas frecuentes
No. INFONAVIT generalmente limita el crédito para vivienda usada a propiedades con menos de 30 años de construcción, aunque esto puede variar por programa y estado. Además, la vivienda debe estar en condiciones habitables (dictaminada por perito valuador autorizado), tener escrituras limpias y estar sin adeudos de predial o servicios. Propiedades con problemas estructurales o en zonas de riesgo son rechazadas.
Los adeudos de predial y agua son deudas que siguen al inmueble, no a la persona. Si compras sin saldar esos adeudos, el nuevo propietario (tú) hereda la deuda. El banco generalmente exige la constancia de no adeudo de predial y agua como condición para otorgar el crédito. Negocia siempre que el vendedor pague todos los adeudos antes del cierre, o descuéntalo del precio de compra.
Los bancos consideran que la vivienda usada tiene mayor riesgo: posibles problemas estructurales no detectados, mayor dificultad para revender si hay incumplimiento, y menor garantía del valor a futuro. Por eso aplican un sobrecargo de 0.5% a 1% en la tasa y exigen mayor enganche (80% LTV máximo vs 90% para nueva). También el proceso de avalúo es más riguroso y puede incluir revisión de instalaciones.
Documentos clave que debes solicitar al vendedor: 1) Escritura pública inscrita en el Registro Público de la Propiedad, 2) Últimas 5 boletas de predial pagadas (o constancia de no adeudo), 3) Recibos de agua al corriente, 4) Planos de construcción autorizados (si existen), 5) CFE al corriente, 6) Identificación oficial del vendedor y, si aplica, poder notarial si vende en nombre de otra persona o es herencia. Sin estos documentos, el banco no puede proceder.