¿Que es la escrituracion de una propiedad?
La escrituracion es el proceso legal mediante el cual se formaliza la compraventa de un inmueble en Mexico ante un notario publico. La escritura publica es el documento que acredita la propiedad y debe inscribirse en el Registro Publico de la Propiedad para ser oponible a terceros. Sin escritura inscrita, el comprador no tiene seguridad juridica plena sobre el inmueble.
Costo Total = ISAI + Honorarios Notario + IVA (16%) + Registro Publico + Avaluo + Certificados ISAI = Valor Propiedad × Tasa Estatal (2% a 5.725%) Honorarios Notario ≈ Valor Propiedad × 0.9% (minimo $8,000) IVA Notario = Honorarios × 16% Registro Publico ≈ Valor Propiedad × 0.2% (minimo $3,000)
Conceptos que integran el costo de escrituracion
1. ISAI — Impuesto Sobre Adquisicion de Inmuebles
El ISAI es un impuesto estatal que paga el comprador. Es el rubro mas costoso de la escrituracion y varia significativamente por estado: desde 2% en Guanajuato, Baja California y Queretaro, hasta 5.725% en la Ciudad de Mexico. Varios estados ofrecen tasas reducidas para compradores de primera vivienda siempre que el valor del inmueble no supere cierto limite.
2. Honorarios del notario
El notario cobra por la elaboracion, revision y protocolizacion de la escritura. Los aranceles notariales son progresivos y varian por estado, pero generalmente equivalen al 0.7% al 1.2% del valor de la propiedad. Sobre estos honorarios se aplica IVA del 16%.
3. Inscripcion en el Registro Publico de la Propiedad
Cada estado cobra derechos por la inscripcion de la escritura en el Registro Publico. Esta inscripcion es fundamental para que la propiedad quede registrada a nombre del nuevo dueno. Aproximadamente 0.2% del valor de la propiedad.
4. Avaluo profesional
Cuando hay credito hipotecario, el banco requiere un avaluo realizado por un perito valuador certificado. El costo oscila entre $4,500 y $14,000 pesos dependiendo del valor y tipo de inmueble.
Propiedad en Guadalajara, Jalisco por $2,500,000 MXN, primera vivienda:
- ISAI primera vivienda (2%): $50,000
- Honorarios notariales (0.9%): $22,500
- IVA sobre honorarios (16%): $3,600
- Registro Publico (0.2%): $5,000
- Avaluo: $7,500
- Certificados: $1,200
- Total estimado: $89,800 (3.59% del valor)
¿Quien paga los gastos de escrituracion?
En Mexico, por costumbre y legislacion civil, los gastos de escrituracion corren a cargo del comprador. Sin embargo, es negociable entre las partes. En algunos casos el vendedor asume parte de los costos para cerrar la operacion. El ISR por ganancia en la venta lo paga el vendedor; el ISAI lo paga el comprador.
Preguntas frecuentes sobre escrituracion
¿Cuanto cuesta escriturar una casa en Mexico en 2026? +
El costo total equivale aproximadamente al 5% al 10% del valor de la propiedad segun el estado. Para una propiedad de $2,000,000 el costo estimado es de $100,000 a $180,000 pesos, siendo el ISAI el concepto mayor.
¿Que es el ISAI y quien lo paga? +
El ISAI (Impuesto Sobre Adquisicion de Inmuebles) lo paga el comprador. La tasa varía por estado: 2% en Guanajuato y Queretaro, hasta 5.725% en CDMX. Es el impuesto mas costoso del proceso.
¿Cuanto tarda el proceso completo de escrituracion? +
Entre 2 y 3 meses en total: 1 semana para el avaluo, 2-3 semanas para que el notario prepare la escritura, 1 dia para firmar, y 4 a 8 semanas para la inscripcion en el Registro Publico de la Propiedad.
¿Puedo escriturar sin notario en Mexico? +
No. En Mexico la transmision de propiedad inmueble requiere obligatoriamente escritura publica ante notario e inscripcion en el Registro Publico. Los contratos privados de compraventa no constituyen titularidad registrada.