Calculadora de Departamento en Preventa
Calcula si conviene comprar departamento en preventa en Mexico: ahorro real vs precio de entrega, plan de pagos con linea de tiempo, analisis de riesgos del desarrollador y checklist de due diligence antes de firmar.
$MXN
%
meses
% del precio
Precio en preventa (pagas hoy)$3,000,000
Precio estimado a la entrega?Precio de mercado al terminar la obra (20% superior)$3,750,000
Ahorro vs comprar al terminar?Este es el beneficio financiero de comprar en preventa vs esperar$750,000
Enganche al firmar$300,000
Pagos durante construccion (40%)$1,200,000
Pago final via hipoteca (50%)$1,500,000
Mensualidad durante obra$50,000/mes x 24 meses
Estructura tipica de pago en preventa:
- Firma (10%): Al firmar la promesa de compraventa
- Durante obra (40%): Pagos mensuales durante la construccion
- Entrega (50%): Via credito hipotecario al recibir las llaves
Como usar la calculadora de preventa
- Ahorro estimado: Ingresa el precio en preventa y el descuento esperado vs precio a la entrega para ver cuanto ahorras comprando hoy.
- Plan de pagos: Configura los porcentajes de firma, durante obra y entrega. La calculadora genera la linea de tiempo visual de pagos y la mensualidad hipotecaria.
- Riesgos: Revisa los principales riesgos de comprar en preventa y como mitigarlos con fideicomiso de garantia y seguro de obra.
- Checklist: Completa el due diligence del desarrollador antes de firmar. Los puntos criticos son los que mas importan.
Formula del ahorro en preventa
Precio a la entrega = Precio preventa / (1 - Descuento%)
Ahorro = Precio entrega - Precio preventa
Mensualidad durante obra = (Precio × 40%) / Meses de construccion
Mensualidad hipoteca = Capital × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n - 1]
donde r = tasa mensual, n = número de meses
Ejemplo practico
Departamento 2 recamaras en preventa — Monterrey
Precio en preventa$3,000,000
Precio a la entrega (24 meses)$3,750,000
Ahorro por comprar en preventa$750,000
Pago a la firma (10%)$300,000
Mensualidad durante obra (40%)$50,000/mes
Hipoteca a la entrega (50%)$1,500,000
Mensualidad hipoteca (10%, 20 años)$14,483/mes
Total con intereses$4,476,000
Un descuento del 20% en preventa significa un ahorro real de $750,000 MXN vs comprar a precio de mercado a la entrega. Durante los 24 meses de obra, pagas $50,000/mes adicionales a lo que ya tenias ahorrado.
¿Conviene comprar en preventa en Mexico?
Cuando si conviene
- Descuentos reales del 15-30%: En proyectos nuevos bien posicionados, el descuento de preventa es genuino y recuperable en plusvalia.
- Zona con alto potencial: Si la zona está en desarrollo y la infraestructura va a mejorar, el valor puede subir mas que el descuento.
- Desarrollador con historial: Si el desarrollador tiene al menos 3-5 proyectos entregados a tiempo y en la calidad prometida.
- Capacidad de pago confirmada: Si puedes pagar las mensualidades durante obra Y tienes aprobado el credito hipotecario para el saldo final.
Cuando no conviene
- No tienes liquidez para las mensualidades durante construccion
- No tienes pre-aprobacion hipotecaria (riesgo de no obtenerla al terminar)
- El desarrollador es nuevo sin proyectos entregados
- No existe fideicomiso de garantia ni otra proteccion de los anticipos
- El "descuento" es solo marketing y el precio de preventa ya es igual o mayor al mercado
Preguntas frecuentes
El mayor riesgo es la quiebra o abandono del proyecto por parte del desarrollador. En Mexico han existido casos donde compradores perdieron sus anticipos porque no habia fideicomiso de garantia. La proteccion mas efectiva es exigir que los pagos vayan a un fideicomiso bancario donde el dinero se libera al desarrollador unicamente conforme avanza la obra, certificado por un perito valuador. Sin fideicomiso, tu dinero esta en manos del desarrollador y dependes de su honestidad y solvencia financiera.
No directamente — la hipoteca se escritura cuando el inmueble ya existe fisicamente y tiene numero de cuenta catastral. Sin embargo, si puedes (y debes) obtener una pre-aprobacion hipotecaria antes de comprometerte en preventa. Esto te da certeza de que a la entrega el banco te aprobara el credito necesario para pagar el saldo final. Algunos bancos tienen productos especificos para preventa donde van liberando el credito por avance de obra — pregunta por "credito puente inmobiliario para compradores individuales".
Sí, pero con condiciones. INFONAVIT puede financiar el saldo final (la hipoteca a la entrega) si el inmueble ya tiene numero de registro INFONAVIT y el desarrollador esta registrado en el programa. El credito INFONAVIT no puede financiar los pagos durante la construccion (esos los pagas de tu propio dinero). Si planeas usar INFONAVIT, verifica desde el inicio que el proyecto esta registrado y que el desarrollador trabaja con INFONAVIT. Si no está registrado, tendras que obtener hipoteca bancaria para el saldo a la entrega.
Si tu contrato incluye clausula de penalizacion por retraso (que deberia), tienes derecho a cobrar esa penalizacion. Lo típico es entre 0.5% y 2% del valor del inmueble por mes de retraso. Si el retraso es excesivo (mas de 12-18 meses) y el contrato lo prevé, puedes solicitar la rescision con devolucion de anticipos mas intereses. Sin clausula de penalizacion, solo puedes demandar por incumplimiento ante tribunales, lo que es costoso y lento. Por eso es fundamental que el contrato incluya fecha de entrega con penalizaciones claramente definidas.
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