Calculadora de Impuestos Inmobiliarios

Calcula el ciclo completo de impuestos de una propiedad en Mexico: al comprar (ISAI + notario), durante la tenencia (predial + ISR arrendamiento) y al vender (ISR con actualizacion INPC y exencion de 700,000 UDIs para vivienda habitual).

Estado
$MXN
ISAI (3.0% en Ciudad de Mexico)?Impuesto Sobre Adquisicion de Inmuebles — estatal, se paga al comprar. Varía del 1.5% al 4% según estado.$90,000
Honorarios notariales (1.5%)?Honorarios del notario publico por la escrituracion. Estimado segun valor del inmueble.$45,000
Derechos de registro (0.5%)?Derechos por inscripcion en el Registro Publico de la Propiedad.$15,000
Total gastos de cierre$150,000
Porcentaje sobre el valor5.00%
ISAI por estado — comparativa
EstadoISAIMonto ($3,000,000)
Ciudad de Mexico3.00%$90,000
Jalisco2.00%$60,000
Nuevo Leon2.00%$60,000
Estado de Mexico2.50%$75,000
Quintana Roo2.00%$60,000
Baja California2.00%$60,000
Puebla2.50%$75,000
Guanajuato2.00%$60,000
Veracruz2.00%$60,000
Coahuila2.00%$60,000
Yucatan2.00%$60,000

Como usar la calculadora de impuestos inmobiliarios

  1. Al comprar: Selecciona tu estado y el valor del inmueble para calcular ISAI, honorarios notariales y derechos de registro. Incluye la tabla comparativa por estado.
  2. Durante la propiedad: Estima el predial anual y el ISR de arrendamiento si rentas el inmueble, proyectado a los años que planeas ser propietario.
  3. Al vender: Calcula el ISR sobre la ganancia de capital con actualizacion por INPC, la exencion de vivienda habitual (700,000 UDIs) y la retencion notarial.
  4. Resumen del ciclo: Ve el total de impuestos pagados desde la compra hasta la venta, con grafica de destino del precio de venta.

Formulas de impuestos inmobiliarios en Mexico

ISAI = Valor del inmueble × Tasa ISAI del estado (1.5%-3%) Gastos cierre = ISAI + Honorarios notario + Derechos registro ISR venta = (Precio venta - Costo actualizado INPC) × 30% Costo actualizado = Costo original × (INPC actual / INPC original) Exencion vivienda = Venta ≤ 700,000 UDIs (~$5.9M MXN en 2026)

Ejemplo practico

Casa en CDMX — ciclo completo compra 2020, venta 2026

Compra 2020 a $3,000,000
ISAI CDMX (3%)-$90,000
Notario + registro (2%)-$60,000
Predial 6 años ($8,400/año)-$50,400
Venta 2026 a $4,200,000
Costo actualizado INPC$3,784,689
Ganancia fiscal$415,311
ISR venta (si no es casa habitacion)-$124,593
Total impuestos en 6 años$324,993

Si la casa es tu vivienda principal y el precio de venta es menor a $5,894,000 MXN, el ISR a la venta es CERO, reduciendo el total de impuestos a solo $200,400 MXN durante 6 años de propiedad.

ISAI por estado en Mexico 2026

El Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) es el principal impuesto al comprar una propiedad en Mexico. Las tasas varían significativamente por estado:

Ademas del ISAI, los gastos de cierre incluyen: honorarios notariales (1.2-1.5% del valor), derechos de registro en el RPC (0.3-0.5%), certificados y avaluo (variable), y en nuevos desarrollos puede aplicar IVA del 16% sobre los honorarios del notario.

ISR por venta de casa en Mexico: la exencion de 700,000 UDIs

El Art. 93, fraccion XIX de la LISR establece que la ganancia por venta de casa habitacion esta exenta de ISR si:

Si el precio supera los 700,000 UDIs, solo el excedente es gravable. Por ejemplo, si vendes en $7M MXN, el ISR aplica solo sobre los ~$1.1M de diferencia respecto al umbral de exencion.

Actualizacion por INPC — reduccion legal de la ganancia

Aunque no aplique la exencion, puedes reducir la ganancia fiscal actualizando el costo de adquisicion por el Indice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) entre la fecha de compra y la fecha de venta. Esto reduce significativamente la base gravable, especialmente en propiedades compradas hace mas de 5 años.

Preguntas frecuentes

Al comprar una propiedad en Mexico, los impuestos y gastos de cierre tipicamente representan el 5-9% del valor de escrituración, dependiendo del estado. Los principales conceptos son: ISAI (impuesto estatal de adquisicion): 2-3% del valor; Honorarios notariales: 1.2-1.8%; Derechos de registro en el RPC: 0.3-0.5%; Gastos de avaluo y tramites: 0.2-0.5%. En CDMX, una propiedad de $3,000,000 puede tener gastos de cierre de $150,000-$200,000 MXN.
La forma legal es aprovechar la exencion de vivienda habitual (Art. 93 LISR): si la casa es tu residencia principal y el precio de venta no supera 700,000 UDIs (~$5.9M MXN en 2026), no pagas ISR por la venta. Ademas, puedes deducir las inversiones en mejoras (con facturas), los gastos de escrituración de la compra y la actualización por INPC del costo original. Guarda todas las facturas de mejoras realizadas al inmueble: son deducibles del costo fiscal al momento de vender.
El notario tiene la obligacion legal de retener provisionalmente el 20% de la ganancia de capital al momento de la venta y enterarlo al SAT. Sin embargo, esto es solo un pago provisional, no el impuesto definitivo. En tu declaracion anual puedes acreditar esta retencion contra tu ISR real (calculado con la tabla de ISR aplicable). Si la retencion fue mayor que el impuesto real, tienes derecho a la devolucion del excedente. Si estas exento (casa habitacion), puedes solicitar al notario que no retenga presentando la documentacion que acredita la exencion.
El predial es deducible del ISR de arrendamiento si el inmueble esta rentado (se deduce como gasto de operacion del inmueble). Para vivienda propia que no esta rentada, el predial NO es deducible en la declaracion anual de personas fisicas. Sin embargo, si vendes el inmueble, el predial pagado durante el tiempo de propiedad puede incluirse en el costo de adquisicion para efectos de ISR a la venta, reduciendo tu ganancia fiscal.

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