¿Cuánto vale una casa en México por m²?

El precio por m² varía enormemente por ciudad y zona. En zonas premium de CDMX (Polanco) puede superar $85,000/m². En Coyoacán o Del Valle, ronda $45,000/m². En Monterrey Norte va de $14,000 a $55,000/m². En ciudades del interior como Mérida o Querétaro el rango es de $10,000 a $32,000/m². Para calcular el valor exacto de tu propiedad usa esta herramienta con los datos específicos de tu inmueble.

¿Cómo calculo el valor de mi casa sin perito?

Puedes hacer una estimación rápida multiplicando los m² construidos por el precio promedio por m² de tu zona, aplicando ajustes por antigüedad (restando 1.5% por año) y estado de conservación. Suma el valor del terreno a ~35% del precio m² de construcción. Para mayor precisión, usa el método de comparables: divide el precio de venta de propiedades similares entre sus m² para obtener el precio/m² y aplícalo a tu propiedad.

¿Cuánto se aprecia una casa en México por año?

La plusvalía promedio en México varía por ciudad. Mérida lidera con ~10% anual en 2024-2025. Querétaro registra ~9%, Cancún y la Riviera Maya ~8.5%, Guadalajara ~8%, Monterrey ~7.5%, CDMX ~6.5%, Puebla ~6%. Estas son tasas nominales que incluyen inflación. La plusvalía real (por encima de inflación) es generalmente 2-4% en zonas consolidadas y puede ser mayor en corredores de crecimiento.

Calculadora de Valor de Vivienda

Estima el valor de mercado de tu casa o departamento. Precio por m² en 8 ciudades mexicanas, plusvalía histórica y método de comparables. Sin necesidad de perito.

Ciudad ?

Zona / Colonia

m² construidos?

m²

m² de terreno?

m²

Antigüedad de la construcción?

años

Cajones de estacionamiento

cajones

Estado de conservación

Amenidades

Rango de valor estimado de mercado

$6,738,750

Rango: $6,064,875 — $7,547,400

Precio m² zona

$45,000/m²

Valor construcción

$4,016,250

Valor terreno

$2,362,500

Zona

Coyoacán / Del Valle

Estimación referencial. Para un avalúo formal con validez legal, contrata un perito valuador certificado.

¿Cómo calcular el valor de tu casa en México?

El valor de mercado de una propiedad en México se estima mediante tres métodos principales: el método comparativo (por m² en la zona), el método de capitalización de ingresos (para propiedades en renta) y el método de costos. Para uso personal y decisiones rápidas, el método comparativo por zona es el más práctico.

Esta calculadora es una herramienta de auto-estimación rápida. Para un avalúo oficial con validez legal (necesario para créditos hipotecarios y escrituras), se requiere un perito valuador certificado por la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) o el INDAABIN.

Fórmula de estimación rápida

Valor estimado = (m²_construcción × precio_m²_zona × factor_conservación × factor_antigüedad × factor_amenidades)
+ (m²_terreno × precio_m²_zona × 0.35)
+ (cajones × precio_m²_zona × 8)

Factor conservación: excelente=1.10, bueno=1.00, regular=0.85, malo=0.70
Factor antigüedad = max(1 − años × 0.015, 0.70) [máx -30% por antigüedad]
Factor amenidades: ninguna=1.00, básicas=1.05, completas=1.12

Método de comparables

Precio promedio/m² = Σ(precio_venta_comparable / m²_comparable) / n_comparables

Precio sugerido = Precio_promedio_m² × m²_tu_propiedad

Ejemplo de estimación

Casa en Coyoacán, CDMX — 100 m² construcción, 150 m² terreno

Precio m² zona$45,000

m² construcción100 m²

Factor conservación (bueno)1.00

Factor antigüedad (15 años)0.775

Valor construcción$3,487,500

Valor terreno (150 m² × 35%)$2,362,500

Estacionamiento (1 cajón)$360,000

Estimación total~$6,210,000

Rango de mercado: $5.6M — $7.0M. Para vender pronto, listar al precio bajo; para máxima ganancia, listar en el rango alto con tiempo para negociar.

Preguntas frecuentes

Esta herramienta es una estimación rápida de autoservicio para tomar decisiones informadas: saber si el precio que pides/ofrecen es razonable, estimar tu patrimonio, o prepararte para negociar. Un avalúo formal es emitido por un perito valuador certificado, tiene validez legal, considera visita física a la propiedad, estado real de conservación, características específicas y el mercado actual de comparables reales. El avalúo es obligatorio para créditos hipotecarios, trámites notariales e impuestos. Su costo varía entre $3,000 y $12,000 MXN según el tipo y valor del inmueble.

Los precios por m² son estimaciones promedio basadas en datos de portales inmobiliarios y reportes del mercado 2025-2026. Son útiles como referencia, pero pueden variar significativamente según la calle específica, orientación, vista, estado exacto de la propiedad, y condiciones del micro-mercado. Una propiedad en la mejor calle de Polanco puede valer 2-3 veces más que el promedio de la zona, y viceversa. Para mayor precisión, complementa con la pestaña de "Comparables" usando propiedades realmente vendidas en tu colonia específica.

La antigüedad afecta principalmente el valor de la construcción, no del terreno. Una casa de 30 años en buenas condiciones puede tener la construcción valuada al 55% de una nueva (1 − 30×1.5%). Sin embargo, el terreno puede apreciarse independientemente, y a veces la antigüedad aporta valor por la ubicación consolidada que suelen tener casas antiguas. En algunas zonas de CDMX, una casa antigua en Polanco vale más que una nueva en periferia, puramente por el valor del terreno. La calculadora refleja este principio separando los componentes.

Para evaluar una oferta: 1) Usa esta calculadora para obtener un rango de referencia. 2) Busca en portales (Inmuebles24, Vivanuncios, Lamudi) propiedades similares vendidas o en venta en tu colonia. 3) Solicita al menos 2 valuaciones a peritos distintos. 4) Considera que los precios en lista suelen estar 5-15% por encima del precio de cierre real. 5) Si la oferta está dentro del rango del 5-10% abajo de tu estimación, es generalmente razonable en un mercado activo. Abajo del 15% ya podría ser subvaluar.

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