Calculadora de Hipoteca a Tasa Variable — TIIE 2026
Simula tu credito hipotecario a tasa variable con TIIE actual de 10.75%. Compara fija vs variable vs mixta, realiza una prueba de estres y analiza el historico de la TIIE 2015-2026.
| Escenario TIIE | Tasa total | Pago mensual | Diferencia vs hoy | Total a pagar |
|---|---|---|---|---|
| TIIE baja 3% TIIE = 7.75% | 12.75% | $23,076 | -$4,374 | $5,538,296 |
| TIIE baja 2% TIIE = 8.75% | 13.75% | $24,508 | -$2,943 | $5,881,946 |
| TIIE baja 1% TIIE = 9.75% | 14.75% | $25,967 | -$1,484 | $6,232,105 |
| Escenario actual TIIE = 10.75% | 15.75% | $27,451 | — | $6,588,162 |
| TIIE sube 1% TIIE = 11.75% | 16.75% | $28,956 | +$1,506 | $6,949,534 |
| TIIE sube 2% TIIE = 12.75% | 17.75% | $30,482 | +$3,031 | $7,315,675 |
| TIIE sube 3% TIIE = 13.75% | 18.75% | $32,025 | +$4,575 | $7,686,077 |
Hipoteca a tasa variable en Mexico: TIIE + spread
Una hipoteca a tasa variable en Mexico utiliza como referencia la TIIE (Tasa de Interes Interbancaria de Equilibrio) de 28 dias publicada por el Banco de Mexico, mas un margen o "spread" que fija el banco. La tasa resultante es la tasa variable aplicable a tu credito en cada periodo.
A diferencia de la mayoria de los simuladores de hipotecas que asumen tasa fija, un credito a tasa variable tiene pagos que pueden cambiar. En marzo de 2026, la TIIE de 28 dias se ubica en 10.75%. Con un spread tipico de 5 puntos, la tasa total seria 15.75%... pero si la TIIE baja a 8%, la tasa seria solo 13%.
¿Como funciona TIIE + spread en una hipoteca?
Ejemplo marzo 2026:
TIIE = 10.75%
Spread Banorte = +4.5 pts
Tasa aplicable = 15.25%
Si Banxico baja la tasa referencia 100 pb:
Nueva TIIE ≈ 9.75%
Nueva tasa = 9.75% + 4.5% = 14.25%
Pago mensual = Credito × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n − 1]
Donde r = tasa anual / 12
¿Conviene una hipoteca a tasa variable en Mexico?
Ejemplo: Credito $2,000,000 a 20 anos — Comparacion fija vs variable
En el entorno 2026 con TIIE alta (10.75%), la tasa fija es casi siempre mejor que la variable. La variable solo conviene si esperas caidas significativas en la TIIE en los proximos años.
TIIE 28 dias: historia y perspectiva
La TIIE de 28 dias es el principal referente de tasas de corto plazo en Mexico. Su comportamiento en los ultimos 10 anos ha sido:
- 2015: 3.29% — ciclo de bajas post-crisis
- 2018-2019: 8.14-8.26% — ciclo de alzas por inflacion
- 2020-2021: 4.65-4.70% — bajas por pandemia
- 2022-2023: 8.50-11.25% — ciclo agresivo de alzas por inflacion global
- 2024-2026: 10.75-11.00% — plateau y inicio de recortes graduales
El promedio historico 2015-2026 es aproximadamente 7.8%. Si la TIIE regresara a ese promedio, una hipoteca variable resultaria mas economica que una fija actual de 10.5%, pero el camino hasta llegar a ese nivel puede tomar 3-5 años.
¿Cuando conviene una hipoteca a tasa variable?
- Cuando planeas pagar el credito en menos de 5-7 años (el corto plazo mitiga el riesgo de alzas).
- Cuando la TIIE esta en un nivel historicamente alto y se espera una tendencia bajista clara.
- Cuando tienes ingresos altos y capacidad de absorber incrementos de pago sin comprometer tu presupuesto.
- Cuando el spread que ofrece el banco es bajo (menos de 4 puntos), haciendo la tasa total competitiva.