Calcula el crédito hipotecario para tu segunda casa en México con las condiciones reales: mayor enganche, tasa superior y sin acceso a INFONAVIT. Analiza impuestos, rentabilidad como inversión y compara con primera vivienda.
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años
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Sin acceso a INFONAVIT, FOVISSSTE ni subsidios gubernamentales — la segunda vivienda se financia exclusivamente con hipoteca bancaria.
Pago mensual hipoteca segunda vivienda
$25,857/mes
$2,250,000 a 11.20% — 15 años
Enganche requerido
$750,000
Monto del crédito
$2,250,000
Total intereses
$2,404,208
Costo extra vs primera vivienda
+-$558/mes
Hipoteca para segunda vivienda en México: diferencias clave
Comprar una segunda vivienda en México —ya sea como casa de vacaciones, propiedad de inversión o para renta— implica condiciones significativamente diferentes a las de la vivienda principal. Los bancos aplican mayor enganche, tasas más altas, y el fisco tiene un tratamiento distinto para estos inmuebles.
La diferencia más importante: la segunda vivienda no tiene acceso a los créditos INFONAVIT ni FOVISSSTE y no califica para la exención de ISR en venta (Art. 93 LISR), lo que hace que la carga fiscal pueda ser significativamente mayor al momento de vender.
Fórmula del pago mensual
Pago mensual = C × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n − 1]
donde: C = crédito (Valor − Enganche), r = tasa mensual, n = meses
Segunda vivienda:
- Enganche mínimo: 20–30% (vs 10% primera vivienda)
- Tasa: Tasa base + 0.5% a 1.0%
- Sin INFONAVIT/FOVISSSTE, sin subsidios
Ejemplo: segunda vivienda en Los Cabos como inversión
Departamento $4,500,000 — Enganche 25% — Banco 11.0% — 15 años
Valor del inmueble$4,500,000
Enganche (25%)$1,125,000
Crédito bancario$3,375,000
Pago mensual~$38,300
Renta mensual estimada$25,000
Cap rate estimado~4.8%
Aportacion propia/mes~$16,000
ISR venta (si gana 50%)~$787,500
Plazo 15 años. La renta cubre ~65% del pago hipotecario. Al vender, si gana $2,250,000, paga ISR de ~$787,500. Con primera vivienda estaría exento hasta el límite del Art. 93.
Impuestos en segunda vivienda
Al comprar
El ISAI (Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles) aplica igual que para la primera vivienda, con tasas que varían por estado: CDMX 5.725%, la mayoría de estados entre 2% y 4%. No hay diferencia fiscal al momento de la compra.
Al mantener
El predial aplica normalmente. Si rentas el inmueble, la renta es ingreso gravable para ISR (Art. 114 LISR): pagas entre 20% y 35% sobre la renta neta. Puedes deducir gastos de mantenimiento, predial, intereses hipotecarios (solo como gasto de negocio, no como deducción personal) y depreciación.
Al vender
La diferencia más costosa: la segunda vivienda no califica para la exención del Art. 93 LISR (que permite no pagar ISR sobre la venta de casa habitación hasta cierto monto). Toda la ganancia de capital queda sujeta a ISR con tasa máxima del 35% para personas físicas, menos las deducciones permitidas.
Preguntas frecuentes
Para segunda vivienda los bancos solicitan típicamente entre 20% y 30% de enganche, frente al 10% mínimo que exigen para vivienda habitual. Algunos bancos llegan a pedir hasta 40% dependiendo del perfil crediticio y el valor del inmueble. Esta diferencia refleja el mayor riesgo percibido: en caso de dificultades económicas, el propietario tiende a priorizar el pago de su vivienda principal.
No. INFONAVIT y FOVISSSTE financian exclusivamente la vivienda habitual del derechohabiente. Si ya ejerciste tu crédito INFONAVIT para tu primera vivienda y quieres comprar una segunda, debes hacerlo exclusivamente con hipoteca bancaria. Tampoco es posible usar el esquema Cofinavit o ALIA2+ para segunda vivienda.
Si rentas tu segunda vivienda, estás obligado a declarar los ingresos como "ingresos por arrendamiento" en tu declaración anual ante el SAT (Art. 114 LISR). Puedes deducir el 35% en deducción ciega (en lugar de gastos reales) más el predial, o deducir gastos reales de mantenimiento, reparaciones, predial y depreciación. La tasa de ISR va del 20% al 35% según tu nivel de ingresos totales.
Depende del objetivo: si es para uso personal (vacaciones), el costo total es el pago hipotecario completo sin ingresos compensatorios. Si es para renta permanente, la renta puede cubrir parte o todo del pago hipotecario (cap rates de 4-8% en México según zona), aunque tienes carga fiscal adicional y costos de administración. La renta vacacional (Airbnb) puede generar mayores ingresos pero con más vacancia y mayores costos de mantenimiento.
La deducción de intereses hipotecarios como deducción personal (Art. 151 LISR, hasta 750,000 UDIs anuales) aplica solo para la vivienda que constituye tu casa habitación. Para la segunda vivienda, los intereses NO son deducibles como deducción personal. Si rentas el inmueble, los intereses sí pueden deducirse como gasto del arrendamiento, reduciendo el ISR que pagas por la renta.