Calculadora de Precalificación Hipotecaria
Simula el proceso de aprobación bancaria y descubre tu probabilidad real de obtener una hipoteca. Evalúa los 8 factores que el banco analiza y recibe recomendaciones personalizadas para mejorar tu perfil.
Simula el proceso de aprobación bancaria. Ingresa tu perfil para obtener tu probabilidad de aprobación y los factores que más influyen.
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Probabilidad de aprobación
ALTA
Tu perfil es sólido. Es muy probable que el banco apruebe tu hipoteca.
Score compuesto
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¿Qué es la precalificación hipotecaria?
La precalificación hipotecaria es una evaluación preliminar de tu perfil crediticio que simula lo que el banco analizará antes de aprobar o rechazar tu solicitud de crédito hipotecario. A diferencia de la calculadora de capacidad de crédito (que solo calcula el monto máximo) o la calculadora de enganche (que estima el ahorro necesario), la precalificación evalúa tu probabilidad real de aprobación considerando todos los criterios bancarios.
Los 8 factores que evalúa el banco
1. Ingreso suficiente (DTI <43%) — peso: 20%
2. Historial crediticio (Buró) — peso: 25%
3. Deuda actual vs ingreso — peso: 15%
4. Enganche disponible — peso: 10%
5. Estabilidad laboral — peso: 12%
6. Tipo de empleo — peso: 8%
7. Edad del solicitante — peso: 7%
8. Documentación — peso: 3%
1. Ingreso suficiente (DTI <43%) — peso: 20%
2. Historial crediticio (Buró) — peso: 25%
3. Deuda actual vs ingreso — peso: 15%
4. Enganche disponible — peso: 10%
5. Estabilidad laboral — peso: 12%
6. Tipo de empleo — peso: 8%
7. Edad del solicitante — peso: 7%
8. Documentación — peso: 3%
Proceso de aprobación hipotecaria en México
El proceso típico para obtener un crédito hipotecario en México con un banco privado sigue estos pasos:
- Precalificación: El banco evalúa tu perfil básico (ingreso, deuda, score). Toma 1-3 días hábiles.
- Carta de preaprobación: Si calificas, el banco emite una carta indicando el monto máximo y condiciones tentativas. Válida por 30-90 días.
- Valuación de la propiedad: El banco encarga un avalúo a un perito autorizado. Costo: $3,000-$8,000 a cargo del solicitante.
- Análisis formal: El banco revisa la documentación completa. 5-15 días hábiles.
- Aprobación definitiva: Si todo está correcto, el banco emite la carta de aprobación con condiciones definitivas.
- Escrituración: Firma ante notario, pago del ISAI y gastos notariales. Liberación del crédito.
DTI: el factor más importante
El Debt-to-Income (DTI) es la relación entre tus deudas mensuales totales (incluyendo la hipoteca solicitada) y tu ingreso bruto mensual. En México, los bancos suelen aprobar hasta un DTI del 43%:
| DTI total | Evaluación bancaria | Impacto en aprobación |
|---|---|---|
| Menos del 30% | Excelente | Aprobación altamente probable, mejores tasas |
| 30% - 36% | Bueno | Aprobación probable, condiciones estándar |
| 36% - 43% | Aceptable | Aprobación posible, puede haber condiciones adicionales |
| Más del 43% | Elevado | Muy difícil de aprobar en banca tradicional |
Ejemplo de cálculo DTI:
Ingreso mensual: $60,000
Deudas actuales (auto + tarjeta): $8,000/mes
Pago mensual hipoteca estimada: $15,000
DTI = ($8,000 + $15,000) / $60,000 = 38.3% → Aceptable
Ingreso mensual: $60,000
Deudas actuales (auto + tarjeta): $8,000/mes
Pago mensual hipoteca estimada: $15,000
DTI = ($8,000 + $15,000) / $60,000 = 38.3% → Aceptable
Preguntas frecuentes
El proceso completo puede tardar entre 3 y 8 semanas dependiendo del banco y la complejidad del caso. La etapa más lenta suele ser la valuación de la propiedad (1-2 semanas) y el análisis formal del expediente (1-2 semanas). BBVA y otros bancos digitalizados pueden ser más rápidos. Los créditos INFONAVIT pueden tardar más debido a los trámites adicionales de la institución.
Sí, pero es más difícil que para asalariados. Los bancos requieren: 2 años consecutivos de declaraciones anuales ISR que muestren ingresos consistentes, estados de cuenta bancarios de 12 meses, y en algunos casos carta de ingresos. El banco promediará tus ingresos de los 2 años para calcular tu capacidad de pago. Algunos bancos como Banorte y BBVA tienen productos específicos para trabajadores independientes con requisitos ajustados.
Primero solicita al banco las razones del rechazo. Las más comunes son: historial crediticio negativo, DTI muy alto, antigüedad laboral insuficiente, o ingresos no demostrables. Después de un rechazo, es recomendable esperar al menos 3-6 meses antes de volver a solicitar en el mismo banco. Puedes intentar con otro banco mientras tanto. Usa ese tiempo para mejorar los factores que causaron el rechazo. Un corredor hipotecario (broker) puede ayudarte a encontrar el banco con más probabilidad de aprobación según tu perfil.
El Buró de Crédito en México registra el historial de créditos pagados durante 6 años. Los atrasos menores (1-2 meses) se "diluyen" en 12-24 meses de buen comportamiento. Las deudas en cartera vencida o con demanda judicial pueden permanecer visibles hasta 6 años dependiendo del monto. Si tienes deudas vencidas, lo mejor es negociar con el acreedor un convenio de pago que incluya quitar la clave de impago de buró, o esperar el plazo de eliminación automática según las reglas de la CNBV.
Sí, puedes y es incluso recomendable para comparar condiciones. Sin embargo, cada consulta al Buró de Crédito (que el banco hace al evaluar tu solicitud) genera una "consulta" que queda registrada. Muchas consultas en poco tiempo pueden reducir ligeramente tu score crediticio. Lo ideal es hacer las solicitudes en un período de 2-4 semanas (los modelos de scoring suelen agrupar consultas hipotecarias del mismo período como una sola) y comparar las ofertas antes de decidir.
Calculadoras relacionadas
- Calculadora de capacidad de crédito
- Calculadora de enganche
- Comparador de hipotecas por banco
- Comparador por ciudad
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