Simula préstamos familiares para el enganche, calcula el beneficio de un co-deudor y verifica la exención de ISR en donaciones. Suma todo: INFONAVIT + banco + familia.
$
%
meses
Pago mensual al familiar
$3,333
Sin interés — solo capital · 60 meses
Total a devolver
$200,000
Intereses pagados
$0
Vs préstamo bancario (30%)
$6,471/mes
Ahorro vs banco
$188,241
Documenta el préstamo en un contrato firmado ante notario. Aunque sea familiar, la documentación protege a ambas partes y evita conflictos.
Comparación: Total pagado en 60 meses
Préstamo familiar (0%)
$200,000
Préstamo bancario personal (30%)
$388,241
¿Cómo funciona el apoyo familiar para comprar casa?
Muchas familias mexicanas recurren al apoyo mutuo para alcanzar la meta de la vivienda. Este apoyo puede tomar tres formas: un préstamo familiar (con o sin interés), que un familiar co-firme como obligado solidario para ampliar tu crédito, o una donación para el enganche. Cada una tiene reglas legales, fiscales y de riesgo distintas.
Fórmula del préstamo familiar
Pago mensual = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n − 1]
Donde:
P = monto del préstamo
r = tasa mensual (tasa anual ÷ 12)
n = número de meses
Si tasa = 0%: Pago = P ÷ n (cuotas iguales de capital)
Ejemplo práctico
Enganche de $300,000 financiado por padres — CDMX 2026
Préstamo familiar (0%)$300,000
Plazo acordado60 meses
Pago mensual al familiar$5,000
Total a devolver$300,000
Préstamo bancario personal (30%)$300,000
Pago mensual banco~$9,447
Total pagado banco~$566,820
Ahorro con familiar~$266,820
Un préstamo a 0% de los padres ahorra más de un cuarto de millón de pesos vs un crédito personal bancario.
Co-deudor: ampliar el crédito con ingresos familiares
Si tu ingreso solo no alcanza para el crédito hipotecario que necesitas, sumar a un familiar como obligado solidario (co-deudor) permite usar el ingreso combinado para calcular la capacidad de pago. La mayoría de los bancos acepta cónyuge, padres o hijos como co-deudores.
El banco usará el 30-40% del ingreso combinado como pago máximo mensual para calcular el monto máximo de crédito. Esto puede duplicar o más el monto al que tienes acceso.
Donación para enganche: Art. 93 LISR
El artículo 93 fracción XIX de la Ley del Impuesto Sobre la Renta establece que los donativos entre ascendientes y descendientes en línea recta (padres → hijos, abuelos → nietos) están exentos de ISR sin límite de monto. Esto aplica en 2026.
Para donativos entre parientes fuera de línea recta (tíos, primos) o personas sin vínculo familiar, el umbral de exención es 3 veces el valor anual de la UMA ($108.57 en 2026) × 365 días = ~$624,685 MXN. El excedente paga ISR.
Preguntas frecuentes
Depende del banco. Muchos aceptan donaciones familiares documentadas (con escritura ante notario) como fondos propios. Los préstamos familiares suelen no ser aceptados como "enganche" porque implican una deuda adicional que afecta tu capacidad de pago. Lo más conveniente es estructurar la aportación familiar como donación en línea recta (padres a hijos), que es exenta de ISR y el banco la reconoce como capital propio.
Si el co-deudor fallece, la deuda hipotecaria persiste. Los seguros de vida vinculados a la hipoteca generalmente cubren solo al deudor principal. Si la hipoteca tiene un seguro que incluye al co-deudor, la deuda puede liquidarse totalmente. En ausencia de seguro, la obligación pasa a los herederos del co-deudor según las reglas de sucesión. Por ello es fundamental revisar las condiciones del seguro de vida hipotecario antes de co-firmar.
Las donaciones en línea recta (padres/hijos) están exentas de ISR según el Art. 93 LISR y no se pagan impuestos. Sin embargo, debes declararla como ingreso exento en tu declaración anual si el monto supera $600,000 MXN, ya que el SAT puede cruzar la información con los movimientos bancarios. El donante (padre/madre) también puede deducirla parcialmente si está en el régimen adecuado. Consulta a un contador para la correcta documentación.
Para un préstamo familiar válido legalmente: 1) Contrato privado firmado con monto, tasa (puede ser 0%), plazo y tabla de pagos. 2) Si supera $10,000, hazlo ante notario o firma ante dos testigos. 3) La transferencia bancaria deja huella digital. 4) Registra los pagos de devolución (transferencia o recibo firmado). 5) El SAT puede cuestionar transferencias grandes entre familiares si no hay contrato — el contrato es tu protección fiscal. Para el banco hipotecario, el préstamo familiar aparece como pasivo y reduce tu capacidad de pago, así que es mejor que la aportación sea donación.