Cuando estoy exento de pagar ISR por venta de casa?

Puedes estar exento hasta 700,000 UDIS (~$5.8 millones de pesos en 2026) si: 1) La casa es tu casa habitacion (donde vivias), 2) No has vendido otra casa en los 3 anos anteriores, 3) Puedes acreditar que era tu residencia con CFE, agua, estado de cuenta o escrituras. Si la ganancia supera el limite, solo pagas ISR sobre el excedente.

Como se calcula la ganancia en venta de casa?

Ganancia = Precio de venta - (Costo de adquisicion actualizado + Mejoras + Gastos de escrituracion). El costo de adquisicion se actualiza por inflacion desde la compra hasta la venta usando factores del SAT. Puedes deducir mejoras documentadas con facturas y gastos notariales tanto de la compra original como de la venta.

Que tasa de ISR aplica en venta de inmuebles?

La tasa es del 35% sobre la ganancia real, pero el notario retiene el 20% del precio de venta como pago provisional. En tu declaracion anual puedes regularizar. Si la ganancia es menor a 700,000 UDIS y era tu casa habitacion, puedes solicitar la exencion y recuperar la retencion provisional.

El notario retiene el ISR en la venta de casa?

Si. El notario esta obligado a calcular y retener el ISR en el momento de la escrituracion. Retenera el 20% del precio de venta o calculara el ISR sobre la ganancia real dependiendo de si presentas los documentos de deduccion. Por eso es crucial llevar toda la documentacion al notario.

ISR por Venta de Casa en Mexico: Como Calcularlo 2026

Actualizado: marzo 2026 · Lectura: 10 min

La venta de un inmueble en Mexico genera una posible obligacion fiscal: el Impuesto Sobre la Renta (ISR) sobre la ganancia obtenida. Sin embargo, existen exenciones importantes que muchos vendedores desconocen y que pueden ahorrarte cientos de miles de pesos.

Base legal: articulo 93 fraccion XIX de la LISR

La Ley del ISR establece que la ganancia por enajenacion de casa habitacion puede estar exenta hasta el limite de 700,000 UDIS, siempre que el vendedor no haya obtenido otra exencion similar en los tres anos anteriores.

Exencion de 700,000 UDIS: quien aplica

Requisitos para aplicar la exencion

Debes cumplir TODOS los siguientes:

La casa es tu casa habitacion (donde vivias)
No has vendido otra casa habitacion en los 3 anos anteriores
Puedes acreditar que era tu residencia con documentos
La ganancia no supera 700,000 UDIS

Como acreditar que era tu casa habitacion

Estados de cuenta bancarios con domicilio de la propiedad
Recibos de CFE, agua o telefono a tu nombre en ese domicilio
Credencial de elector (INE) con ese domicilio
Declaraciones de impuestos previas con ese domicilio

Como calcular la ganancia en venta de inmueble

Ganancia = Precio de venta - Costo de adquisicion actualizado por inflacion - Inversiones en construccion y mejoras (con factura) - Gastos notariales de la compra original - Comisiones de agente inmobiliario - Gastos notariales de la venta actual

Actualizacion del costo por inflacion

El SAT permite actualizar el costo de adquisicion original usando factores de inflacion (INPC) desde la fecha de compra hasta la fecha de venta. Esto reduce significativamente la ganancia gravable, especialmente si la propiedad tiene muchos anos.

Ejemplo de calculo de ISR en venta de casa

Precio de venta$3,500,000

Costo de compra original (2015)$1,800,000

Factor de actualizacion INPCx 1.72

Costo actualizado$3,096,000

Mejoras documentadas$180,000

Gastos notariales (compra + venta)$95,000

Ganancia real$129,000

Limite de exencion (700K UDIS)~$5,800,000

ISR a pagar$0 (exento)

Cuando SI debes pagar ISR

Caso 1: La ganancia supera 700,000 UDIS

Solo pagas ISR sobre el excedente. Si la exencion cubre $5.8 millones y tu ganancia fue de $7 millones, pagas ISR sobre los $1.2 millones restantes.

Caso 2: No es tu casa habitacion

Si vendes una propiedad de inversion, local comercial, terreno o segunda residencia, debes pagar ISR sobre la ganancia total sin exencion de UDIS.

Caso 3: Ya usaste la exencion en los 3 anos anteriores

La exencion de casa habitacion aplica una vez cada 3 anos. Si vendiste otra casa y aplicaste la exencion en 2024, no puedes aplicarla de nuevo hasta 2027.

Tasas de ISR aplicables

Retencion y tasa en venta de inmuebles

Retencion provisional del notario20% del precio de venta

Tasa maxima de ISR sobre ganancia35%

Tasa ISR para residentes en el extranjero25% del ingreso bruto o 35% de ganancia

El notario retiene el 20% del precio de venta como pago provisional. En tu declaracion anual del siguiente ano presentas el calculo definitivo y puedes recuperar el exceso si hubo exencion o si la ganancia real fue menor.

Documentos que debes llevar al notario

Escritura de compra original (con costo de adquisicion)
Facturas de mejoras y remodelaciones realizadas
Facturas de gastos notariales de la compra original
Documentos que acrediten casa habitacion (estados de cuenta, recibos)
RFC y CURP vigentes
Declaraciones de impuestos de anos anteriores (si aplica exencion)

Preguntas frecuentes

Puedes estar exento hasta 700,000 UDIS si: la casa es tu casa habitacion, no has vendido otra en los 3 anos anteriores, y puedes acreditar residencia con documentos. Si la ganancia supera el limite, solo pagas ISR sobre el excedente.

Ganancia = Precio de venta - (Costo actualizado por inflacion + Mejoras documentadas + Gastos notariales). El costo de adquisicion se actualiza por INPC desde la fecha de compra hasta la venta.

La tasa es del 35% sobre la ganancia real. El notario retiene el 20% del precio de venta como pago provisional. En tu declaracion anual regularizas y puedes recuperar el exceso si aplica exencion.

Si. El notario esta obligado a calcular y retener el ISR en el momento de la escrituracion. Por eso es crucial llevar toda la documentacion al notario: facturas de mejoras, escritura de compra y documentos de casa habitacion.