Gastos de escrituracion por estado en Mexico: guia completa 2026
Al comprar una propiedad en Mexico, el precio de lista es solo el comienzo. Los gastos de escrituracion — a veces llamados gastos de cierre o gastos notariales — pueden sumar entre el 6% y el 9% adicional del valor del inmueble. Para una casa de $2 millones de pesos, eso significa hasta $180,000 pesos extra que debes tener disponibles antes de firmar.
¿Que incluyen los gastos de escrituracion?
Los gastos de escrituracion son el conjunto de impuestos, derechos y honorarios que se pagan al momento de formalizar una compraventa inmobiliaria ante notario publico. Se componen de:
1. ISAI — Impuesto sobre Adquisicion de Inmuebles
Es el mayor gasto. Lo paga el comprador y va directo al gobierno estatal. La tasa varia significativamente entre estados, lo cual crea diferencias importantes en el costo total de comprar en una ciudad vs otra.
2. Honorarios del notario
El notario cobra por su servicio de dar fe publica a la operacion. En la mayoria de los estados los aranceles estan regulados pero hay cierta flexibilidad. Tipicamente representan el 0.5% al 1.5% del valor del inmueble mas IVA.
3. Derechos de Registro Publico de la Propiedad
Para que la escritura tenga plena validez legal debe inscribirse en el Registro Publico de la Propiedad del municipio correspondiente. Este derecho es menor, tipicamente el 0.1% al 0.3% del valor.
4. Avaluo
El banco (si hay hipoteca) o el notario requieren un avaluo para determinar el valor comercial del inmueble. Cuesta entre $3,000 y $8,000 MXN segun el valor de la propiedad.
5. Certificados y gastos adicionales
Certificado de libertad de gravamen, certificado de no adeudo de predial y agua, copias certificadas de la escritura, IVA sobre honorarios del notario y otros documentos suman tipicamente $3,000 a $8,000 MXN.
ISAI por estado: comparativa 2026
El ISAI es el rubro mas variable. Aqui las tasas de los estados con mayor actividad inmobiliaria:
Tasas de ISAI por estado (principales mercados)
Ejemplo practico: cuanto pagas segun donde compres
Casa de $2,500,000 MXN: gastos de escrituracion estimados
En Ciudad de Mexico:
En Monterrey:
Diferencia: $93,000 MXN solo por la ubicacion del inmueble.
¿Se pueden negociar los gastos de escrituracion?
Los impuestos (ISAI y Registro Publico) son fijos y no negociables. Los honorarios del notario tienen cierta flexibilidad, especialmente en operaciones de alto valor. Algunos notarios ofrecen descuentos o ajustan sus honorarios. Puedes cotizar con 2-3 notarios, aunque en hipotecas bancarias el banco frecuentemente designa al notario.
Consejos para reducir el impacto de los gastos de escrituracion
- Planifica con anticipacion: calcula el 8% del valor de la propiedad como reserva para gastos de cierre, ademas del enganche
- Compara estados: si tienes flexibilidad geografica, comprar en Jalisco o Nuevo Leon vs CDMX puede ahorrarte el 3-4% del valor del inmueble
- Verifica si aplica exencion de ISAI: algunos estados tienen reducciones para primera vivienda, vivienda de interes social o compradores jovenes
- Pide cotizacion notarial por escrito: antes de elegir notario solicita un desglose completo de honorarios y gastos