Como Calcular el ISAI en tu Estado: Impuesto de Adquisicion de Inmuebles
Cuando compras una casa o cualquier inmueble en Mexico, uno de los principales gastos de escrituracion es el ISAI: Impuesto Sobre Adquisicion de Inmuebles. Este impuesto puede representar del 1% al 4.5% del valor de la propiedad, lo que en una casa de $2 millones puede significar entre $20,000 y $90,000 pesos adicionales.
Entender como se calcula el ISAI en tu estado es crucial para presupuestar correctamente los gastos de compra de tu vivienda.
¿Que es el ISAI?
El ISAI es un impuesto estatal (en algunos estados es municipal) que se causa en el momento en que una persona adquiere un bien inmueble. Se paga una sola vez al escriturar y es diferente al predial (que es anual).
Cada estado de Mexico tiene su propia Ley de Hacienda que establece la tasa del ISAI. Por eso, comprar una propiedad en Jalisco puede tener un costo fiscal diferente que comprar una equivalente en Nuevo Leon o en la Ciudad de Mexico.
¿Como se Calcula la Base del ISAI?
La base gravable del ISAI es generalmente el mayor valor entre:
- El precio de compraventa declarado en escrituras
- El valor catastral del inmueble
- El valor del avaluo practicado para la operacion
El notario compara los tres valores y aplica el ISAI sobre el mayor. Esto evita que las partes declaren un precio de venta artificialmente bajo para pagar menos impuesto.
Tasas del ISAI por Estado (2026 aproximadas)
| Estado | Tasa ISAI aprox. | Notas |
|---|---|---|
| Ciudad de Mexico | Sistema de rangos (~2-4.5%) | Tasas progresivas por valor |
| Jalisco | ~2% | Con exenciones para vivienda de interes social |
| Nuevo Leon | ~2% | Tasa fija sobre mayor valor |
| Estado de Mexico | ~2% | Descuentos para primera vivienda |
| Queretaro | ~2% | Variable segun municipio |
| Quintana Roo | ~2% | Incentivos en zona libre |
| Yucatan | ~2% | Con exenciones sociales |
| Guanajuato | ~2% | Tasa plana |
| Puebla | ~2% | Sistema progresivo |
| Sonora | ~2% | Con beneficios fronterizos |
Las tasas se actualizan anualmente. Verifica la tasa exacta con el notario de tu estado.
Ejemplo en Guadalajara, Jalisco — Casa de $2,500,000
Ejemplo en Ciudad de Mexico — Sistema progresivo
La CDMX usa un sistema de rangos similar al ISR. Para propiedades de valor medio-alto:
En la CDMX, el calculo exacto requiere consultar las tablas del Codigo Fiscal vigente o con el notario. El porcentaje efectivo aumenta con el valor del inmueble.
Exenciones y Reducciones del ISAI
Varios estados ofrecen beneficios:
- Vivienda de interes social y popular: muchos estados exentan o reducen el ISAI para inmuebles de bajo valor (generalmente menores a 25-50 VSM)
- Primera vivienda: algunos estados ofrecen descuentos para compradores que adquieren su primera casa habitacion
- Donaciones: las donaciones entre ascendientes y descendientes en linea recta pagan ISAI reducido o estan exentas en algunos estados
- Adjudicaciones sucesorias: las herencias tienen tratamiento especial en muchos estados
El ISAI como Costo Fiscal para el Futuro
Una ventaja que muchos compradores desconocen: el ISAI pagado forma parte del costo de adquisicion del inmueble para efectos del ISR. Cuando en el futuro vendas la propiedad y obtengas una ganancia, puedes incluir el ISAI como parte del costo, reduciendo la base gravable del ISR por enajenacion.
Para esto, guarda el comprobante del pago del ISAI (se incluye en las escrituras) durante toda la vida del inmueble.
¿Donde Verificar la Tasa del ISAI de tu Estado?
- Notario de tu ciudad: es la fuente mas confiable, calcula el ISAI exacto para tu operacion
- Portal de la Secretaria de Finanzas de tu estado: publican el Codigo Fiscal con las tasas vigentes
- Nuestra calculadora de gastos notariales: estimacion orientativa del ISAI segun estado